היטלי השבחהטדי שמאות וניהול

טדי שמאות וניהול, הכתובת המקצועית להפחתת תשלום היטל השבחה

היטל השבחה למה הוא מיועד?
היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל נכס מקרקעין או מחוכר לדורות ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה, אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין. 

"השבחה" היא עליית השווי של המקרקעין.

מתי היא מופעלת?
1. תכנית מתאר מקומית או מפורטת שאושרה.

2. הענקת הקלות בניה.

3. אישור שימוש חורג.

הליך הטלת היטל השבחה ע"י הרשות המקומית מעלה נושאים שמאיים, כלכליים, משפטיים, תכנוניים לעניין מהות התכנית המשביחה, מתווה הבסיס, אזורי פיתוח ושיקום, מהם הזכויות של בעל המקרקעין, שיעור הריבית הנוספת להיטל בגין התקופה שבין מועד מימוש הזכויות ועד למועד עריכת השומה, או בתקופת קיומם של הליכים כלכליים שמאיים משפטים בין בעל המקרקעין לבין הרשות המקומית. 

מי צריך לשלם היטל השבחה? 
בעל המקרקעין בעת המימוש (בדרך של היתר או בדרך של מימוש במכר).

היום בו חל החיוב הינו 15 יום לאחר כל תכנית משביחה או יום אישור ההקלות או השימוש החורג. 

שיעור היטל השבחה

לפני אישור התוכנית ולאחריה, שמאי הועדה המקומית (הרשות המקומית) מעריך את שווי המקרקעין ההפרש הוא בעצם ההשבחה של המקרקעין.

שיעור היטל השבחה הוא 50% מעליית השווי של המקרקעין, דהיינו מההשבחה.

סדר הפעולות:
א. בעקבות מימוש בהיתר או במכר קיבלת דרישה לשלם היטל השבחה מהועדה המקומית (מהעיריה) בצרוף חוות דעת שמאי המסבירה את ההשבחה שנוצרה. 

ב. עם הדרישה והשמאות שקיבלת אתה פונה לשמאי אחר המתמחה בתחום, עם רזומה של הצלחות בהפחתת חיובים כנ"ל, אשר אינו עובד עם הועדה, ומבקש ממנו להכין שמאות נגדית/אחרת וכן לייצג בהמשך מול שמאי מכריע.

ג. השמאי מטעמך מגיש שומה אחרת מקצועית ומסברת המציגה הפחתה גבוהה ככל שניתן מהדרישה של הועדה המקומית. במקביל מגיש השמאי בקשה למועצת השמאים למינוי שמאי מכריע לפי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה.

ד. אחרי שנבחר שמאי מכריע על ידי המועצה והשמאות הנגדית ושל הועדה הוגשו לשמאי המכריע, הוא מזמן את הצדדים לדיון והשמעת טיעונים נוספים. 

ה. השמאי המכריע מוציא פרוטוקול להערות. 

ו. השמאי המכריע מכין שמאות מטעמו ופוסק את גובה ההשבחה והיטל ההשבחה. לרוב שומה זו סופית וזה הסכום שישלם בעל הנכס. 

ז. על השמאות של השמאי המכריע ניתן לערער רק בהיבט המשפטי. גם המבקש/בעל הנכס וגם העיריה/הועדה. 

ח. בעל הנכס משלם לועדה המקומית את הסכום שפסק השמאי המכריע גם אם מוגש ערעור. 

ט. בסוף ההליך נעשית התחשבנות בין הועדה לבעל הנכס. 

שכר טרחה
שכרו של השמאי שלך מוגדר מראש ושכרו של השמאי המכריע נקבע על ידי מועצת השמאים. בשכרו של השמאי המכריע חולקים בדרך כלל באופן שווה הועדה ובעל הנכס. 

פטור מחבות בגין היטל השבחה
ישנם מספר פקטורים אשר יכולים להעניק פטור מחבות בגין היטל השבחה על מקרקעין, כגון: 

שכונת שיקום - השבחה בקרקע למגורים ביישוב שהממשלה הכריזה עליו כשכונת שיקום 

אזור שיקום - השבחה בקרקע למגורים הנכללים ב"אזור שיקום" כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965.

מוסדות ציבוריים- השבחה בקרקע של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, אם הם משמשים או מיועדים לשמש למטרות אלו.

זכאות סיוע - השבחה בקרקע המשמשת לבעליה לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, והבעלים זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון ובלבד שהסיוע, מיועד לבניית אותה דירה או להרחבתה ושטח הדירה תואם את תכנית הסיוע. בניית שטח הגדול מהשטח הנקוב בתכנית הסיוע תחויב בתשלום ההיטל בשיעור יחסי 

השבחה בקרקע המשמשת לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, אם הבעלים החזיקו בקרקע 10 שנים לפחות לפני ההשבחה והתכנית שקדמה לתכנית המשביחה קיבלה תוקף לפני 1 בינואר 1950 

נגישות - השבחה בקרקע בשל תוספת שטחי שרות הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות.

השבחה בקרקע המיועדת לשמש דרך ציבורית. 

השבחה בגין בניית מרחב מוגן. 

בנייה או הרחבה של דירה למגורים המשמשת לחייב או לקרובו, בשטח כולל של עד 140 מ"ר. כל שטח נוסף מעבר ל- 140 מ"ר יחויב בתשלום יחסי לגודל הבנייה. 

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רשאית לפטור בעל מקרקעין מתשלום היטל השבחה או חלקו, עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג, בגלל מצבו החומרי. 

חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - בקרקע המשמשת לבניית דירת מגורים או להרחבתה, שההשבחה בה נובעת מתמ"א 38 יהיה ההיטל בשיעור של 5% מההשבחה. 

השבחה בקרקע למגורים ביישוב או באזור ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה.