ברוכים הבאים
לטדי שמאות וניהול

מתכננים למכור או לרכוש דירה? מתלבטים האם להסתייע לצורך זה בשירותיו של שמאי מקרקעין? הנתונים הסטטיסטיים מלמדים שרכישת בית מהווה את אחת מהעסקאות הכלכליות המשמעותיות ביותר שעשוי אדם לבצע לאורך חייו, אם לא הגדולה מכולן, לפיכך בטרם ביצוע רכישה או מכירה, מוטב להסתייע בשמאי מקרקעין הנחשב לגורם המקצועי ביותר בתחום הנדל"ן. 

דוגמה קלסית מהשטח מתייחסת לדירת מגורים שעמדה למכירה בפרבר יוקרתי של אחת מערי המרכז, בעלות של מעל ל- 4 מיליון שקלים. שטח הדירה היה 100 מ"ר וביחס לגודלה נחשב המחיר לאטרקטיבי ומשך אל הדירה לא מעט מתעניינים. אלא מה, בבדיקה של שמאי מקרקעין שהוזמן על ידי אחד המתעניינים התגלה ש- 25 מ"ר משטח הדירה נבנו באופן בלתי חוקי.

האם אתם בטוחים שהמוכר אכן הנו בעליו החוקיים של הנכס? 

אנשי הצוות המקצועי מבית חברת טדי שמאים מסבירים ששווי הדירה האמתי בנסיבות הללו היה נמוך ביותר מ- 25% ממחירה בפועל, שכן רוכש הדירה היה עשוי לקבל במוקדם או במאוחר גם צו להריסת השטח הבלתי חוקי, מה שהיה מסתכם בעוד כמה עשרות אלפי שקלים, ואלמלא בדיקתו של שמאי מקרקעין הייתה נגרמת לרוכש עגמת נפש רבה. כמו כן יש לבדוק ביטוח משכנתא מומלץ לפני ריכשת הדירה.

המקרה הנ"ל מדגים עד כמה יכולה עסקת הנדל"ן להיות מורכבת ממה שגלוי לעין, אך מעבר להערכת שווי הנכס, בדיקת היתר הבנייה והצלבת נתונים בין רישיון הבנייה לבין המצב הנתון בפועל, חולש העיסוק על מגוון רב של תחומים והיבטים, כמו לדוגמה בדיקה משפטית על מנת לוודא שהמוכר אכן הנו בעליו החוקיים של הנכס ושהנכס איננו משועבד.

למה צריך שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה? 

החלטתם לרכוש דירה, חתמתם על חוזה ואצתם לבנק לקבל משכנתה. אלא שאז הבלתי צפוי קרה והבנק סרב לאשר לכם אותה. אם התרחיש הזה מוכר לכם, מסתבר שאתם לא לבד. ממחקר שביצעה לשכת שמאי מקרקעין עולה שעשירית מהבקשות למשכנתה מסורבות על ידי הבנקים. 

במרבית מהמקרים הללו, הבעיה האמתית היא שאין לרוכשים חלופות לתשלום על הדירה כי הסתמכו, למעשה, הן על ההון הראשוני המרבי שהצליחו לגייס והן על המשכנתה, ומכאן ועד לקטסטרופה כלכלית הדרך קצרה. 

מבית חברת טדי שמאות וניהול בע"מ מציינים שקניית דירה נחשבת עבור רוב הישראלים לעסקה הכלכלית המשמעותית ביותר שהם עתידים לערוך לאורך חייהם, והסתייעות בשירותיו של שמאי מקרקעין בטרם החתימה על החוזה, עשויה למנוע היקלעות למלכודות מסוג זה.

טעויות בערכת שווי הדירה

בדיקת שמאי מקרקעין בטרם החתימה על ההסכם מונעת טעויות בערכת שווי הדירה. במקרים שבהם קובעים השמאים מטעם הבנק ששווייה הראלי של הדירה נמוך ביחס למחיר ששולם עליה בפועל, שהרי בנסיבות הללו יידרש הרוכש להשלים מכספו את ההפרש. מצב זה שכיח מאוד בקרב זוגות צעירים שמתקשים מלכתחילה לגייס הון עצמי ונסמכים בעיקר על המשכנתה שאמורים לקבל, מה שעלול להובילם לבעיה כלכלית חמורה. 

המשמעות היא שהם ייאלצו לגייס את ההפרש באמצעות הלוואה פרטית משלימה עם ריבית גבוהה לאין שיעור, אם דרך הבנק שמעניק להם את המשכנתה או בהלוואה חוץ בנקאית. בהקשר זה, ראוי להבהיר שהשמאים מטעם הבנקים משרתים את האינטרס של הבנק, לפיכך נוטים לעתים להיות זהירים בהערכות השומה שלהם בהשוואה לשמאים הפרטיים.

למה צריך שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה?

יתירה מכך, השומה של שמאי מקרקעין פרטי אינה מחייבת את שמאי הבנק, כך שבהחלט יכול להיווצר מצב שהערכת שמאי הבנק נמוכה מזו של השמאי הפרטי. יחד עם זאת, ההסתייעות בשמאי מקרקעין פרטי מפחיתה את הסיכון להערכת שווי שגויה בתכלית. 

באופן כללי, ניתן למנות מגוון סיבות לקביעת משכנתה בסכום הנמוך משמעותית מהסכום המבוקש או לפסילתה לחלוטין, כשאחת הבולטות היא חוסר התאמה בין מחיר הדירה לשווייה האמתי. 

קיימות גם סיבות תכנוניות ומשפטיות כמו דירות ששטחן הרשום נמוך משטחן בפועל, דירות שנעשה בהן פיצול לשתי יחידות דיור, וכן חריגות בנייה, שעבוד על הנכס, רישום הנכס במנהל המקרקעין על שם אדם אחר וכיוצא בזה.

ייעוץ בענייני מיסוי בתחום נדל"ן ומתן חוות דעת מקצועיות בבית המשפט

שמאי מקרקעין עוסק, בין היתר, בבדיקת שינויים עתידיים בתכנית בניין עיר שעלולים להוביל לירידה בערך הנכס, כמו לדוגמה הפקעת קרקע, בניית גורד שחקים או כביש בסמוך לנכס, וכן בדיקה הנדסית לבחינת מצבו הפיזי של הנכס, כשלצורך זה הוא עשוי להסתייע במהנדס קונסטרוקטור על מנת להבטיח שאין ליקויים מבנים הנדסיים שעלולים להוביל לבעיות בהמשך. 

מעבר לכך, גם בהגיענו אל פקיד המשכנתאות בבנק כדי לקבל משכנתה, נדרשת חתימתו של שמאי מקרקעין על מסמך שבו נקוב שווי הנכס כביטחון להלוואה. הערכת נכסים מהווה עיסוק מרכזי בתפקיד שמאי המקרקעין אך לא היחיד. הוא מייעץ בענייני מיסוי בנדל"ן, מספק בבית המשפט חוות דעת מקצועיות במחלוקות ועניינים הקשורים אל הנכס וכן הלאה.

למה חשוב להסתייע בשמאי מקרקעין לפני עסקת נדל"ן? 

רכישת נכס למגורים נחשבת על פי רוב לאחת מהעסקאות הגדולות ביותר שאדם עתיד לבצע בימי חייו. כל שמאי מקרקעין נתקל מעת לעת במגוון בעיות אליהם נקלעים אליהן רוכשים, שמעמידות בספק את יישום העסקה בפועל. 

הסיבות לכך רבות, כמו לדוגמה, דירה שנרכשת במחיר גבוה מידי ביחס לערכה הראלי, כך שהלוואה שהבנק מחליט להעניק במסגרת המשכנתה עשויה לעתים להיות נמוכה משמעותית מהסכום הנחוץ להשלמת העסקה. דוגמה נוספת היא חריגות בנכס, כשהאחריות על החריגות הללו עוברת אל הרוכש אף אם לא הוא שביצע אותן. 

במהלך ביצוע שומות מקרקעין מלאות עבור לקוחותיהם, לא אחת חושפים שמאי מקרקעין שלנכס יש בעיות תכנוניות שהרוכש אינו מודע אליהן כלל, כמו למשל הפקעות קרקע, וכן דירות מגורים שרישומן בטאבו אינו תואם את היתר הבנייה או שאינן רשומות בטאבו ועוד. 

דחיית בקשות למשכנתה מצד הבנקים 

אנשי הצוות המקצועי מבית חברת טדי שמאים מציינים שכשהדבר נוגע לבעיות הקשורות לחריגות בנייה, שווי הדירה וכיוצא בזה, המשמעות היא מתן משכנתה בסכום מופחת, בעוד

שבמקרים של הפקעות קרקע, כשמתגלות בעיות בייעוד של הנכס, או כשלא ניתן לזהות את הנכס בהיבט המשפטי, שאז הבקשה למשכנתה נדחית על הסף מצד הבנקים. 

אחת הדוגמאות נוגעת לאדם אשר רכש נכס מבלי לקבל חוות דעת של שמאי מקרקעין. לאחר החתימה על החוזה גילה הרוכש כי החלקה עליה עומד המבנה מיועדת בעצם להפקעה לצורך סלילת כביש. הבנק במקרה זה סירב להעניק לרוכש משכנתה, דבר שהוביל לביטול החוזה ולהפסדים כספיים עצומים.

הפחתת מסים במכירה של נכסים

תחום נוסף שבו מומלץ להסתייע בשמאי מקרקעין הוא הפחתת מסים במכירה של נכסים.

מס שבח והיטל השבחה הם שני תשלומים לא מבוטלים שחלים על מוכרי נדל"ן. היטל השבחה מוטל על המוכר בגין עליית שווי המקרקעין, לרוב בעקבות אישור תכנית שמתירה תוספת בניה בקרקע מעבר לזכויות שנקבעו מראש. 

גובה ההיטל הנדרש לתשלום הוא כמחצית מעליית שווי המקרקעין עקב אישור תכנית הבניה. המציאות מלמדת שבמקרים ניתן להפחית משמעותית את גובה תשלום היטל ההשבחה בהליך של שמאי מכריע. 

מס שבח מוטל על רווח ההון ממכירת מקרקעין בישראל. על פי חוק, זכאים בעלי דירת מגורים יחידה לפטור חלקי או מלא ממס שבח עד לסכום מסוים. עם זאת, במידה וישנן זכויות בנייה נוספות שלא מומשו, נדרש המוכר לשלם עליהן מס. בנסיבות מסוימות, ניתן בעזרת שמאי מקרקעין להפחית בגובה המס.