משרדי שמאות מקרקעין: ככה תחסכו לעצמכם בעיות, כסף ועגמות נפש

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. משרדי שמאות מקרקעין: ככה תחסכו לעצמכם בעיות, כסף ועגמות נפש

עומדים לרכוש דירה? לפרק שותפות? לקחת משכנתה? עשו לעצמכם טובה ופנו לאחד ממשרדי שמאות מקרקעין לצורך קבלת ייעוץ. ככה תחסכו לעצמכם בעיות עתידיות, כסף ועגמות נפש! המומחים מבית טדי שמאים מציינים שכולם בישראל מתלוננים על מחירי הדירות שמרקיעים אל השחקים. 

עם זאת, מרביתם אינם מודעים לחשיבותו של שמאי המקרקעין, שלא זו בלבד שהוא יכול לתת לנו הערכה אמתית בנוגע לשווי הדירה בטרם רכישה, אלא גם להתריע על ליקויים בדירה, בעיות בעלות, חריגות בנייה, מסים והיטלים, מידע שעשוי לא אחת להוביל אותנו לביטול העסקה. אחת הדוגמאות הקלסיות והנפוצות ביותר שרבים ממשרדי שמאות מקרקעין נתקלים בה מעת לעת היא בניה בלתי חוקית. 

מנתונים סטטיסטיים עולה שרכישת דירה נחשבת על פי רוב לאחת מהעסקאות המשמעותיות והגדולות ביותר שהישראלי הממוצע עתיד לבצע במלך חייו, ואף על פי כן, רבים מאיתנו סבורים שניתן לוותר על שירותיהם של משרדי שמאות מקרקעין והסתפק בעורך דין, חברת בדק ואו בית מתווך. אז למה חשוב להסתייע בשמאי מקרקעין ומהם התחומים עליהם הוא חולש? 

הערכת שווי הנכס ביחס לעסקאות דומות

תפקידם המרכזי של משרדי שמאות מקרקעין הוא הערכת שווי הנכס בטרם רכישתו, שכירתו או מכירתו, זאת על מנת להבטיח שאנו לא משלמים או דורשים בעדו מחיר מופקע, שכן מחיר מופקע ירתיע רוכשים פוטנציאליים ויוביל למצב שלא נצליח למכור אותו. ישנן מספר שיטות להערכת שווי הנכס, כשהשכיחה ביותר היא השוואת השווי ביחס לעסקאות שבוצעו עם נכסים דומים באזור שבו ממוקם הנכס או בסביבות דומות. 

כמו כן, נבדק הנכס מהיבטים חשובים נוספים, בהם ההיבט המשפטי (כגון בעליו של הנכס מבחינה חוקית, רישום במנהל המקרקעין, שיעבוד על הנכס וכן הלאה), בדיקת סביבת הנכס מבחינת התב"ע, היתר בנייה, בדיקה הנדסית לאיתור ליקוי בניה, זכויות בניה על הנכס, כמו גם מסים והיטלים נלווים (מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה, תשלומים למנהל המקרקעין ועוד).

החל מחריגות הבנייה וליקויים הנדסיים ועד לנכסים שיש עליהם שעבוד

דוגמאות שכיחות נוספות הן הפיכת דירה סטנדרטית בקומה ראשונה לדירת גן, או לחלופין דירה בקומה עליונה שהופכת לפנטהאוז, תוך השתלטות על שטח משותף בבניין מגורים. בנסיבות הללו, לא זו בלבד שהרוכש משלם בעד הדירה הרבה מעבר לשווייה האמתי, אלא שבמוקדם או במאוחר עתידה חריגת הבנייה להיחשף מטעם פקחי העירייה והרוכש יחויב להשיב את הנכס לקדמותו על חשבונו. 

במשרדי שמאות מקרקעין נתקלים מעת לעת גם במקרים שבהם המוכרים אינם רשומים כבעליהם החוקיים של הנכס, נכסים שיש עליהם שעבוד, נכסים שערכם האמתי נמוך משמעותית ממה שדורש המוכר, ליקויים הנדסיים שעלולים לגרום בהמשך לבעיות, כמו גם תשתיות קיימות, בנייה עתידית מתוכננת בסביבת הנכס וכיוצא בזה.

תחומים שבהם מומלץ להסתייע בשמאי מקרקעין

לעניין בנייה עתידית מתוכננת בסביבת הנכס, מחברת טדי שמאים מסבירים שמידע זה חשוב ורלוונטי תמיד אבל זוכה למשנה תוקף במקרים שבהם מעוניינים לרכוש דירה עם נוף מרהיב שמשקיפה אל הים או בית קרקע במקום שליו ופסטורלי, שהמידע מונע תרחיש של גילוי בדיעבד על גורד שחקים שעתיד להיבנות מול הדירה עם הנוף המרהיב או כביש מהיר הנושק לבית הקרקע. 

ככלל, משרדי שמאות מקרקעין חולשים על מגוון רחב של תחומים שונים ונדרשים לידע, בקיאות והתעדכנות תמידית בהיבט המשפטי, בהיבט ההנדסי, בהיבט המוניציפלי, מול רשות המיסים וגורמים אחרים. ניתן להסתייע בשמאי מקרקעין גם לצורך בדיקת היטלים ומיסוי מקרקעין, שמאות למשכנתה, קבלת פיצויים על הפקעת מקרקעין לטובת ציבור, בוררויות וליווי פרויקטים כדוגמת פינוי ובינוי או תמ"א 38.

שמאות למשכנתה

תחום נוסף שבו מומלץ מאוד להסתייע בשירותיהם של משרדי שמאות מקרקעין הוא שמאות למשכנתה. כל אדם המעוניין לקבל משכנתה מהבנק לצורך רכישת דירה, נדרש לפנות אל אחד מהשמאים מטעם הבנק לשם שווייה. סכום המשכנתה שמעניק הבנק נגזר משווי הדירה על פי הערכת השמאי של הבנק. 

לא אחת קורה שישראלים חותמים על חוזה רכישה, ובהגיעם אל הבנק לבקש משכנתה מגלים שההלוואה שהבנק מוכן להעניק במסגרת המשכנתה נמוכה משמעותית מהסכום הדרוש להם לסיום עסקת הרכישה. הסיבה לכך היא ששמאי הבנק העריך ששווי הדירה נמוך ממחירה בשוק. 

תרחיש אחר המעמיד את הרוכש במצב חמור אף יותר הוא סירובו של הבנק למתן משכנתה בשל הערת אזהרה, שעבוד, בעיה רישומית, חריגות בנייה, עיקול וכיוצא בזה. הסתייעות בשמאי מקרקעין פרטי בטרם ביצוע העסקה, מונעת מראש תרחישים מסוג זה.