paper plain icon
פנו אלינו כאן
close icon
אנחנו כאן, תמיד לשירותכם!
רוצים שנציג טדי ישוב אליכם? השאירו פרטיכם כאן ונתקשר בהקדם

המדריך המלא ליזמים מתחילים: דו"ח אפס


המדריך המלא ליזמים מתחילים: דו"ח אפס יזמים מתחילים? כדאי שתכירו את דו"ח אפס! אנשי הצוות המקצועי מבית טדי שמאים מציינים שמדובר באחד מהמסמכים החשובים והרלוונטיים ביותר ליזמי נדל"ן בישראל, שכן הוא משקף הן את ההיתכנות הכלכלית והן את מידת הכדאיות של כל פרויקט נדל"ן. 

בדומה לרוכשים פרטיים הנדרשים להציג בפני הבנק דו"ח שמאי מקרקעין להערכת שווי דירה כדי לקבל הלוואת משכנתה, כך גם בנוגע ליזמי נדל"ן המעוניינים לזכות במימון הנדרש להתחלת עבודות הבנייה בפועל. 

עליהם להגיש לבנק מסמך המכונה "דו"ח אפס" שהוכן בידי שמאי מקרקעין מוסמך ומאושר מטעם הבנק, ועל בסיס מסמך מעניק הבנק את המימון. למעשה, עד לפני עשורים ספורים, נהוג היה שהתשלום בעד פרויקט הבנייה הועבר על ידי הרוכשים אל היזם בהתאם ללוח זמנים שנקבע מראש.

 

בחינת כדאיותו של הפרויקט מבחינה כלכלית 

ריבוי של מקרים שבהם פשטו הקבלנים את הרגל והותירו את הרוכשים ללא דירה, הוביל את המחוקקים לחקיקת "חוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)" שנועד לבחון את היכולת של הקבלן מנקודת מבט פיננסית כלכלית להגנה על הרוכשים. החוק ותקנותיו הגדירו את התנאים הבסיסיים לליווי בנקאי של מיזמי בנייה, כשבמרוצת השנים עודכנו התקנות בהתאם להתפתחות הענף. 

כיום מחויב היזם למנות מפקח (על פי רוב שמאי מקרקעין) המאושר על ידי הבנק להכנת דו"ח אפס עוד בטרם התחלת הבנייה בפועל, כתנאי להענקת מימון לפרויקט, זאת במטרה להוכיח שהפרויקט אכן כדאי בהיבט הכלכלי. הדו"ח בוחן את המיזם במצבו הראשוני, תוך כדי הערכת העלויות הנדרשות להקמת הפרויקט המתוכנן, לקבלת תמונת מצב בנוגע להיתכנות הכלכלית שלו.

 

רשימת הסעיפים הכלולים בדו"ח

דו"ח אפס מתאפיין במבנה קבוע וכולל רכיבים שאותם נדרש שמאי המקרקעין למלא בעת הכנת הדו"ח. רשימת הסעיפים בדו"ח כוללת את זהות הגורם המבקש לערוך את חוות הדעת, מטרת חוות הדעת, הגישה השמאית שעל פיה הוערך שווי הפרויקט וכדומה. 

הסעיפים העוקבים מורכבים מתיאור הפרויקט (תיאור המודל התכנוני, פירוט התכנון, היקף המימון הנדרש ועוד), פרטי הנכס (כגון מיקום, גוש, חלקה), מצבו של הנכס מבחינה משפטית (בעלות, חכירה) ומקורות מידע (חוזים, הסכמים, נוסח טאבו וכן הלאה). 

סעיפים נוספים כוללים, בין השאר, את תיאור הסביבה מבחינה דמוגרפית והרכב האוכלוסייה, תיאור החלקה והתכנית שחלה על אותה החלקה. במקרים שבהם עולה מהדו"ח שלא קיימת היתכנות כלכלית, שאז המיזם לא יזכה למימון. מנגד, אופציה זו עדיפה ליזמים על פני הגילוי שהפרויקט חסר היתכנות לאחר התחלת ההשקעה בו.

לקוחות_
ממליצים_
עו"ד מני בן מאור

מנכ"ל קבוצת דייברגון נדל"ן

חברת טדי שמאות וניהול מספקת לחברת דייברגון שירותי שמאות משנת 2013. עד כה ערכה החברה כ - 120 דו"חות אפס ובחינות כלכליות של פרוייקטים בתחום התחדשות עירונית/תמ"א 38/פינוי בינוי. על סמך דו"חות אלה חברת דייברגון, השקיעה כ – 80 מיליון ₪ ב- 19 פרויקטים של התחדשות עירונית ש -16 מהם הסתיימו זה מכבר בהצלחה.

ברצוננו להדגיש כי טדי מספק שירות מקצועי ויעיל תוך עמידה בלוחות זמנים.

rating
רשות מקרקעי ישראל

תקופת השירות כחלק מצוות שמאי המאגר של רשות מקרקעי ישראל: 2005 - 2017

עבודתך המקצועית, אשר נעשתה תוך נאמנות ומחויבות למערכת, ראויה לציון.

ניכר כי השירות ניתן מתוך אכפתיות והבנת צרכי הרשות.

rating
חברת בזק

איל טדי הראל מספק מעל 10 שנים שירותי שמאות מקרקעין לחברת בזק.

השירות המקצועי של איל טדי הראל כולל הערכות שווי שוק של נכסים, וכן בחינת חלופות השבחה ואפשרויות לנכסי בזק השונים. איל מטפל גם בהפחתת חיובי היטל השבחה וכן עורך עבור החברה חוות דעת מומחה לבית משפט לפי צורך.

אני סמוך ובטוח כי גוף שיעבוד עם איל טדי הראל ייהנה מרמת מקצועיות ושירות גבוהים בשילוב עם מידות ראויות.

rating
עו"ד אופיר פורת

לשעבר היועץ המשפטי של החברה לאיתור ולהשבת נכסים של נספי השואה בע"מ

טדי, היה לי העונג לעבוד איתך לאורך השנים. 

עבודתך המקצועית בכתיבת חוות הדעת ובחקירות בבית המשפט עזרו לנו מאוד בעשיית הצדק ההיסטורי!

תודה ואשמח להיות בקשר!

rating
ניר אנגל

דרור אנגל נכסים בע"מ

השמאי איל טדי הראל מלווה את חברתנו בהכנת שומות למטרות שונות מזה מספר שנים.

נוכל להמליץ עליו בחום ולציין את הישגיו המרשימים בעבור חברת דרור אנגל נכסים שחסכו לחברתנו מאות אלפי שקלים בחיובי היטלי השבחה וכן את מקצועיותו, בין היתר, גם בהתייעצויות אשר אנו עורכים עימו מעת לעת לגבי נכסים קיימים וחדשים, והכל עם תודעת שירות גבוהה ואנרגיה טובה הראויים לציון. 

rating
יו בנק
הבינלאומי
אוצר החייל
מסד
עריית תא
אור יהודה
דיווטרון
בזק
גני תקוה
גבעת שמואל
הימנעותה

למידע וקבלת יעוץ השאירו פרטיכם כאןואנחנו נחזור אליכם בהקדם