המדריך המלא ליזמים מתחילים: דו"ח אפס

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. המדריך המלא ליזמים מתחילים: דו"ח אפס

יזמים מתחילים? כדאי שתכירו את דו"ח אפס! אנשי הצוות המקצועי מבית טדי שמאים מציינים שמדובר באחד מהמסמכים החשובים והרלוונטיים ביותר ליזמי נדל"ן בישראל, שכן הוא משקף הן את ההיתכנות הכלכלית והן את מידת הכדאיות של כל פרויקט נדל"ן. 

בדומה לרוכשים פרטיים הנדרשים להציג בפני הבנק דו"ח שמאי מקרקעין להערכת שווי דירה כדי לקבל הלוואת משכנתה, כך גם בנוגע ליזמי נדל"ן המעוניינים לזכות במימון הנדרש להתחלת עבודות הבנייה בפועל. 

עליהם להגיש לבנק מסמך המכונה "דו"ח אפס" שהוכן בידי שמאי מקרקעין מוסמך ומאושר מטעם הבנק, ועל בסיס מסמך מעניק הבנק את המימון. למעשה, עד לפני עשורים ספורים, נהוג היה שהתשלום בעד פרויקט הבנייה הועבר על ידי הרוכשים אל היזם בהתאם ללוח זמנים שנקבע מראש.

בחינת כדאיותו של הפרויקט מבחינה כלכלית 

ריבוי של מקרים שבהם פשטו הקבלנים את הרגל והותירו את הרוכשים ללא דירה, הוביל את המחוקקים לחקיקת "חוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)" שנועד לבחון את היכולת של הקבלן מנקודת מבט פיננסית כלכלית להגנה על הרוכשים. החוק ותקנותיו הגדירו את התנאים הבסיסיים לליווי בנקאי של מיזמי בנייה, כשבמרוצת השנים עודכנו התקנות בהתאם להתפתחות הענף. 

כיום מחויב היזם למנות מפקח (על פי רוב שמאי מקרקעין) המאושר על ידי הבנק להכנת דו"ח אפס עוד בטרם התחלת הבנייה בפועל, כתנאי להענקת מימון לפרויקט, זאת במטרה להוכיח שהפרויקט אכן כדאי בהיבט הכלכלי. הדו"ח בוחן את המיזם במצבו הראשוני, תוך כדי הערכת העלויות הנדרשות להקמת הפרויקט המתוכנן, לקבלת תמונת מצב בנוגע להיתכנות הכלכלית שלו.

רשימת הסעיפים הכלולים בדו"ח

דו"ח אפס מתאפיין במבנה קבוע וכולל רכיבים שאותם נדרש שמאי המקרקעין למלא בעת הכנת הדו"ח. רשימת הסעיפים בדו"ח כוללת את זהות הגורם המבקש לערוך את חוות הדעת, מטרת חוות הדעת, הגישה השמאית שעל פיה הוערך שווי הפרויקט וכדומה. 

הסעיפים העוקבים מורכבים מתיאור הפרויקט (תיאור המודל התכנוני, פירוט התכנון, היקף המימון הנדרש ועוד), פרטי הנכס (כגון מיקום, גוש, חלקה), מצבו של הנכס מבחינה משפטית (בעלות, חכירה) ומקורות מידע (חוזים, הסכמים, נוסח טאבו וכן הלאה). 

סעיפים נוספים כוללים, בין השאר, את תיאור הסביבה מבחינה דמוגרפית והרכב האוכלוסייה, תיאור החלקה והתכנית שחלה על אותה החלקה. במקרים שבהם עולה מהדו"ח שלא קיימת היתכנות כלכלית, שאז המיזם לא יזכה למימון. מנגד, אופציה זו עדיפה ליזמים על פני הגילוי שהפרויקט חסר היתכנות לאחר התחלת ההשקעה בו.