שמאי מקרקעין היטל השבחה: ייעוץ נכון שיכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. שמאי מקרקעין היטל השבחה: ייעוץ נכון שיכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף

קיבלתם דרישה לתשלום היטל השבחה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה? מומלץ לכם לשקול את האפשרות להגשת "שומה אחרת" בסיועו של שמאי מקרקעין היטל השבחה. כמו כן, בנסיבות הללו מוטב שלא להתמהמה, מאחר וחוק התכנון והבנייה (תיקון 84 והוראת השעה) מאפשר לנישום לערער על גובה החיוב או עצם החיוב בתוך 45 יום מהמועד שבו קיבל את ההודעה על החיוב. 

על פי הנתונים, מעל ל- 70% מהנישומים מוותרים מראש על זכותם לערער מהחשש להתעמתות מול גוף ציבורי שנתפס בעיני רבים כבלתי מנוצח. יחד עם זאת, הניסיון מלמד שאסור לוותר מראש, וניתן בהחלט במהלכים אסטרטגיים מתוחכמים לנצח בערעור ולהפחית את היטל ההשבחה במאות אלפי שקלים ולעתים אף יותר.

המלצה: בררו אם יש עילה להפחתה מיד עם קבלת ההודעה על החיוב

אנשי הצוות המקצועי מבית טדי שמאים מציינים שכאשר שמאי מקרקעין היטל השבחה מתמקצעים בתחום ולומדים ברבות השנים כיצד הדברים באמת עובדים, ואחד מהסודות הידועים להם הוא שהרשויות המקומיות מודעות היטב לשיעורי הערעור הנמוכים ואף בונות על כך שהשומות ברובן משולמות ללא ערעור. 

באופן זה יוצא למעשה שמי שמוותר על זכות הערעור מכסה את "הגירעון" שאליו לכאורה נקלעה העירייה בעקבות ההצלחות של הנישומים שערערו וזכו להחזר. כאמור, חשוב להדגיש להגיש את הערעור בתוך 45 יום מהמועד שבו נתקבלה דרישת התשלום, לפיכך מוטב להיוועץ עם שמאי מקרקעין היטל השבחה, לצורך הבירור אם יש עילה להפחתה מיד עם קבלת ההודעה על החיוב.

מתכננים להשביח או למכור את הנכס? פנו לייעוץ אצל שמאי מקרקעין היטל השבחה 

קחו לדוגמא בני זוג מהמרכז שהחליטו למכור את דירתם ולהעתיק את המגורים לשכונה פסטורלית במיקום שקט באותה העיר. בחלוף חודשים ספורים הגיע רוכש פוטנציאלי, ולאחר דין ודברים נחתמה העסקה והבית נמכר. זמן קצר לאחר מכן קיבלו בני זוג מהוועדה המקומית חיוב לתשלום היטל השבחה בסכום של מאות אלפי שקלים. 

מיותר לציין כי הודעת החיוב נחתה עליהם כרעם ביום בהיר. הם מיהרו ליצור קשר עם שמאי מקרקעין היטל השבחה, אשר קבע לאחר בדיקה מעמיקה שיש בסיס להמשיך להליך ערעור על גובה ההיטל. שמאי המקרקעין פנה מטעמם פנייה למועצת שמאי מקרקעין בבקשה למנות שמאי מכריע. בתום ההליך המשפטי נתקבלה ההכרעה להפחית את גובה ההיטל בשיעור של 60%.

המלצה: בצעו בדיקה מקדמית של שמאי מקרקעין בטרם מימוש הזכויות 

מבית חברת טדי שמאות וניהול מציינים שמומלץ תמיד לבצע בדיקה מקדמית אצל שמאי מקרקעין מומחה היטל השבחה עוד בטרם מימוש הזכויות, ובמקרה הנ"ל בטרם מכירת הדירה, כך שבמידה ובבדיקת השמאי עולה שגובה ההיטל אכן סביר, יש באפשרותו של המוכר לגלם מלכתחילה את סכום במחיר שהוא דורש בעד הנכס. 

צעד זה מונע תרחיש של פגיעה ברווחיות העסקה, לאחרונה נתקבלה פסיקה מעניינת בנוגע לסוגיית היטל השבחה. בעלת דירה שממוקמת בשכונת הצפון הישן של תל אביב (ברובע 3), קיבלה מהעירייה דרישה לתשלום היטל השבחה בסכום של 150,000 שקלים, זאת מיד לאחר מכירת דירתה, בעקבות אישור תכנית רובעים בתל אביב שהובילה להשבחת ערך הנכס. 

המקרים שבהם חל היטל ההשבחה

שמאים מטעמה של בעלת הנכס ערערו בפני שמאי מכריע על גובה ההיטל בטענה השבחה אירעה בעקבות תחולת תמ"א 38 מספר שנים קודם לכן ולא כתוצאה מאישור תכנית רובע 3. השמאי המכריע פסק שבשעת קביעת היטל ההשבחה, נדרשה עיריית תל אביב לקחת בחשבון את עליית הערך בגין תחולת תמ"א 38 ולהתחשב בה כחלק מהמצב הקודם. 

בעקבות הפסיקה הופחת סכום ההיטל מ- 150,000 שקלים ל- 38,000 בלבד. חשוב לדעת כי היטל ההשבחה חל במקרים של מכירת נכס, בבקשה לשימוש חורג או להקלה, או בעת הוצאת היתר בנייה. כאמור, שווה תמיד לערוך בדיקה ראשונית אצל שמאי מקרקעין היטל השבחה האם השמאות מטעם הוועדה המקומית אכן ריאלית או שישנה היתכנות להפחתת גובה ההיטל.

אפשרויות הערעור שעומדות בפני הנישום

בפני הנישום עומדות כמה אפשרויות להגשת הערעור על שומת הוועדה המקומית בהתאם לנסיבות המקרה. במידה ונתגלתה טעות כלשהי בנוגע לפרטי המקרקעין, זכויות הנישום במקרקעין, כמו גם ביחס לנתונים הפיזיים ואו לתכניות החלות על הנכס, שאז יש לפנות אל הוועדה המקומית בבקשה לתיקון השומה. 

במקרים שבהם נוגעת המחלוקת לגובה השומה בלבד ולא על עצם החיוב, יש לפנות אל יו"ר מועצת שמאי המקרקעין כדי שיימנה שמאי מכריע, בעוד שבמקרים שבהם מתגלעת המחלוקת על עצם החיוב ואו גובה השומה, תופנה הבקשה לוועדת ערר לענייני פיצויים והיטל השבחה. בנסיבות הללו שמורה לוועדת הערר הזכות להחליט שנדרשת חוות דעת שמאית לשם בירור התביעה, ותבקש מיו"ר מועצת שמאי המקרקעין למנות שמאי מייעץ כדי שימסור את חוות דעתו.