נמנים עם אלו שלא נוטלים סיכונים מיותרים? אל תתפשרו על פחות משמאי מקרקעין מומחה

עומדים לפני רכישת נכס? נמנים עם אלו שלא נוטלים סיכונים מיותרים, ובפרט כשהדבר נוגע לאחת העסקאות הגדולות שתבצעו אי פעם בחייכם? אז קבלו עצת זהב: אל תתפשרו על פחות משמאי מקרקעין מומחה!!!! 

אנשי הצוות המקצועי מבית חברת טדי שמאים מסבירים ששמאות המקרקעין מהווה תחום רחב היקף, העוסק בין השאר בתביעות פיצוים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תביעות נזיקין, וכן בענייני איחוד וחלוקה, תחומי ההפקעות, מס שבח, היטל השבחה וכן הלאה. 

אחד מהתחומים הקלסיים שבהם עוסקים שמאי המקרקעין הוא הערכת שווי דירה. למראית עין, נדמה לרבים ששמאי המקרקעין פוקד את בית הלקוח לדקות ספורות, שוקד במשרדו כמה שעות נוספות ומנפיק דוח.

הערכת שווי הבית

האמת היא שלא חסרים בענף שמאים הפועלים בשיטות מיושנות ושטחיות, וזה אחד ההבדלים הבולטים בין שמאי מקרקעין לשמאי מקרקעין מומחה. שמאי מומחה ומקצועי פועל על פי תכנית עבודה מוגדרת מראש ועורך את כלל הבדיקות, תוך שהוא חולש על כול הנושאים ללא הותרת פרצה. אחת מהדוגמאות היא נושא זכויות בנייה. 

רבים מבעלי הנכסים השוכרים את שירותיהם של שמאי המקרקעין לצורך הערכת שווי הבית, אינם מודעים לכך שקיים הבדל בין השטח הבנוי בפועל לבין זכויות הבנייה לפי תכנית בניין העיר, ולפיכך אינם יכולים לדעת ששווי הדירה מגלם בתוכו את כל כמות זכויות הבנייה הקיימות. 

שמאי מקרקעין מומחה עורך בדיקה משולשת הן בוועדה העירונית המקומית לתכנון ובנייה, הן ברשות מקרקעי ישראל והן במשרד הפנים כדי לאתר ולכמת יחדיו את כל זכויות הבנייה.

מדידות לצורך בדיקת חוקיות השטח הבנוי

במקרה זה, ההפרש שבין הערכת שווי הנכס עם או ללא הוספת זכויות בנייה הקיימות, עשוי להסתכם לעתים בעשרות עד מאות אלפי שקלים. אספקט נוסף נוגע לחוקיות השטח הבנוי. לא אחת קורה שהשטח הבנוי בפועל לא תואם את היתר בנייה. 

שמאי מקרקעין מומחה נוהג להגיש שאילתה בטרם הביקור בנכס בוועדה המקומית לתכנון ובנייה לצורך קבלת היתר הבנייה והתכניות ההנדסיות המאושרות. במהלך הביקור בנכס, נדרש השמאי לערוך מדידות מדויקות, תוך הסתייעות בתכנות מדידה ממוחשבות. 

מעבר לכך, בתום המדידות, יקפיד שמאי מקרקעין מומחה לבצע בקרות נוספות על ידי השוואה בין ממצאי המדידות בשטח לבין תכנית הבקשה להיתר, והזנת תכנית הבקשה להיתר בתכנת המדידה גרפית, זאת על מנת לוודא דיוק מרבי בביצוע המדידות.

רוכשים דירה? מוכרים נכס? גשו לייעוץ אצל שמאי מקרקעין מומחה!

אז החלטתם בשעה טובה לרכוש דירה. כמו בכול עסקת נדל"ן, אתם יודעים שהנכם עתידים לערב בזה רשימה ארוכה של גורמים מקצועיים, בהם מתווך, עורך דין, יועץ משכנתאות, חברת בדק בית וכיוצא בזה, כשבסכום המצטבר מדובר בלא מעט כסף. כאן מתעוררת בקרב ישראלים רבים ההתלבטות "האם באמת נחוצים שירותיו של שמאי מקרקעין מומחה?" 

המומחים מבית טדי שמאים מציינים שבמסגרת עבודתם נתקלו לא פעם בדירות שחלק משטחן נבנה באופן לא חוקי, נכסים שנמכרו כדירות, על אף שייעודו לשמש על פי היתרים כחדרי כביסה, מרפסות או מחסנים, דירות שהרישום בהן אינו מוסדר וכן הלאה. ההסתייעות 

בשמאי מקרקעין מומחה לבדיקת הנכס בטרם רכישתו מצמצמת סיכונים, תורמת לביצוע עסקה בטוחה ומונעת הפתעות לא נעימות בהמשך.

למנוע תרחיש שבו הבנק מסרב לאשר את המשכנתה 

אחת מהתופעות הנפוצות והמוכרות ביותר אצלנו הישראלים היא רכישת דירה, ואז בהגיענו לבנק לקבלת משכנתה, אנו מופתעים לגלות שהבנק מאשר משכנתה בסכום הנמוך משמעותית מהנדרש לנו להשלמת הרכישה, או שהוא מסרב לחלוטין לתת משכנתה. 

אחת הסיבות היא ששווי הדירה על פי השמאי מטעם הבנק נמוך מכפי שהתחייבנו לשלם בהסכם עליו חתמנו, או מהטעמים שהוזכרו קודם כמו חלקים בנכס שנבנו ללא היתר, נכס שיועד לשימוש אחר, נכס המוגדר כמבנה מסוכן וכיוצא בזה. 

היוועצות בשמאי מקרקעין מומחה לפני הרכישה יכולה למנוע מראש תרחיש בלתי נעים שבו אין לנו את הסכום הנדרש להשלמת הרכישה ואנו אובדי עצות, וזאת לאחר שנחתם כבר החוזה ואנו מחויבים לעסקה.

עיסוק המחייב בקיאות במכלול רחב של תחומים

מעבר להערכת שווי הנכס עורך השמאי לנכס בדיקה תכנונית, בדיקה משפטית, בדיקה הנדסית וכן בדיקת סביבת הנכס מבחינת תכניות בניין עיר חדשות, היתרי בנייה, זכויות בלתי מנוצלות, בדיקת מסים והיטלים על הנכס ועוד. חשיבותו של שמאי מקרקעין מומחה איננה מוטלת בספק. מדובר בעיסוק המחייב בקיאות במכלול רחב של תחומים, בהם הנדסה, כלכלה, חקיקה, יסודות הבניה, דיני מסים ומקרקעין וכן הלאה. 

על פי חוק שמאי מקרקעין משנת תשס"א 2001, דרישות הסף לרישום בפנקס שמאי המקרקעין מותנות בהשכלה אקדמאית, עמידה בכול הבחינות מטעם מועצת השמאים שבמשרד המשפטים, תקופת התמחות שאורכה שנה עד שנתיים ומבחן הסמכה סופי של מועצת שמאי המקרקעין. לפיכך, במהלך החיפוש אחר שמאי מקרקעין, מומלץ להיכנס לאתר האינטרנט של מועצת שמאי המקרקעין ולבדוק האם שמו מופיע ברשימת שמאי המקרקעין, מה שמבטיח שהוא אכן שמאי מוסמך ובעל רישיון.

שמאי מקרקעין מומחה- למתן חוות דעת בבית משפט

מחפשים שמאי מקרקעין מומחה לצורך מתן חוות דעת בבית משפט? לא אחת קורה שבמסגרת הליכים משפטיים נדרשים בעלי הדין להגיש חוות דעת של שמאי מקרקעין מומחה מטעמם, זאת במטרה להוכיח טענות במגוון נושאים שונים הנוגעים לנכסי מקרקעין, כגון חוות דעת שמאית במסגרת הליכים לפירוק שיתוף בעקבות גירושין, פירוק שותפות בין יורשים, שותפים עסקיים וכן הלאה. 

סוגיות משפטיות נפוצות נוספות שבהן עשויה להידרש חוות דעת שמאית עוסקות בדיירות מוגנת או זכויות של הבעלים בנכס תפוס, כינוס נכסים בהליכי הוצאה לפועל, פיצויים לבעלי נכסים בגין הפקעת קרקעות, קביעת ערכם של נכסי ציבור המוצעים למכירה, כמו גם ליקויי בניה בתקופת המגורים הראשונית, היטל השבחה,

מיסוי מקרקעין ועוד.

שמאי מכריע

מבית חברת טדי שמאות וניהול בע"מ מסבירים ששמאי המקרקעין נדרש לעתים במסגרת עיסוקו להגיש חוות דעת שמאית בהליכים משפטיים. ישנם מקרים שבהם מוזמנת חוות דעת שמאי מקרקעין מומחה על ידי אחד או יותר מהצדדים המעורבים במחלוקת, על מנת לסייע להם בחיזוק וביסוס הטיעונים בבית המשפט. עם זאת, לעתים קורה שחוות הדעת השמאיות המוגשות לשופטים על ידי כל אחד מהצדדים שונות זו מזו ואפילו סותרות. 

בנסיבות הללו עומדות בפני בית המשפט שתי אפשרויות מרכזיות: להכריע בין חוות הדעת לאחר חקירתם של המומחים או למנות מטעמו שמאי מכריע בניסיון להגיע לחקר האמת. בהקשר זה, חשוב להבהיר שחוות דעתו של השמאי המכריע אין בה בכדי לבטל את שאר חוות הדעת, והפסיקה נתונה לשיקול דעתו הבלעדי של בית המשפט.

בקיאות וידע עדכני בתקינה השמאית ובפסיקה הרלוונטית

חשוב להדגיש שלחוות דעת שמאי מקרקעין מומחה יש משקל רב בבית המשפט, אבל מעבר לכך שהיא מסייעת לשופטים בהבנת העובדות והגעה לפסק הדין הנכון בנוגע לנכס הנדון, היא עשויה להשפיע בפסיקות רכוש על גובה פיצויים השקעות כלכליות והלוואות. 

חוות דעת שמאית לבית משפט שונה משמאות מקרקעין רגילה, שכן היא דורשת בקיאות וידע עדכני בכול הקשור לסוגיות מקרקעין, חידושים בתקינה השמאית ובפסיקה הרלוונטית שיש בה כדי לסייע לשמאי המקרקעין בביסוס עמדתו בבית המשפט. 

כמו כן, במסגרת תפקידו מוזמן לעתים שמאי המקרקעין לתת עדות בבית המשפט. הופעה בבית המשפט דורשת משמאי המקרקעין ניסיון מעשי בהליך המשפטי ויכולת עמידה בלחצים רבים המופעלים עליו מצד עורכי הדין בחקירה נגדית.