המדריך המלא: הערכת שמאי לדירה

עיסוקו המרכזי של שמאי המקרקעין מתמקד על פי רוב בהערכת שווי נכסים לצורכי מגורים. נהוג להסתייע בהערכת שמאי לדירה כשמעוניינים לרכוש דירה מסוימת, למכור את הדירה שבבעלותנו, לשכור או להשכיר נכס, וזאת כדי לדעת את המחיר הריאלי בטרם ביצוע העסקה. במקרים אחרים נדרשת הערכת שמאי במסגרת פתיחת תיק משכנתה. 

מבית חברת טדי שמאים מציינים שבשעת הערכת שמאי לדירה נבדקים מגוון רחב של פרמטרים שייכללו לאחר מכן בדו"ח מפורט, בהם עיון בהיתרי הבנייה הרלוונטיים לצורך איתור שימושים לא חוקיים וחריגות בנייה, בדיקה ברשות מקרקעי ישראל בנוגע לרישום זכויות הדירה בטאבו, שעבודים, עיקולים והערות אזהרה, בדיקת תשריט הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין והצלבת מידע בין המסמכים השונים כדי לבדוק ולוודא שמתקיימת התאמה.

הפרמטרים שנבדקים בעת הערכת שווי הנכס

הערכת שמאי לדירה מורכבת גם מבדיקת זכויות בנייה הקיימות בנכס, שטח הדירה בהתאם לחוק המכר (לרבות ממ"דים, מרפסות ושטחי שירות מקורים, מחסנים ועוד), מצבם הפיזי ההנדסי והתחזוקתי הן של הדירה והן של מבנה המגורים, כמו גם התאמה בין היתר הבנייה לבינוי בפועל, תכניות בניין עיר וקיומם של מפגעים סביבתיים בסמיכות אל הדירה (מוקדי רעש, אנטנות סלולריות, מוקדי זיהום סביבתיים וכיוצא בזה). 

לצורכי בקרה, עשויה הערכת שמאי לכלול לעתים גם את חשבון ארנונה, זאת כדי לוודא שהדירה רשומה בחשבון הארנונה על שם המוכר וששטח הדירה תואם למציאות בשטח. כמו כן, נבחנות עלויות המיסוי וההיטלים של העסקה בהן מס רכישה, מס שבח ותשלומים צפויים נוספים.

השכרת שירותי שמאי מקרקעין פרטי או של שמאי מטעם הבנק?

במקרים שבהם נדרשת הערכת שמאי לדירה במסגרת של פתיחת תיק משכנתה, אזי עומדות בפני הפונים לבקשת משכנתה שתי אופציות לשכירת שירותי שמאי שהן שמאי מקרקעין פרטי או שמאי מטעם הבנק. באופן כללי, עלות שכירת שירותיו של שמאי פרטי גבוהה מעט יותר מזו של השמאי שמקבלים מהבנק היות והשירות מסובסד על ידי הבנק. 

עם זאת, המציאות בשטח מלמדת שזול עלול לעתים לעלות ביוקר, שכן הערכת שווי הדירה באמצעות שמאי הבנק נוטה בדרך כלל להיות נמוכה יותר, למרות שאף שמאי המועסק מטעם הבנק לא יודה בכך באופן רשמי. הסיבה לכך היא שהדירה משמשת כבטוחה לכיסוי החוב, ושמאי הבנק חייב להבטיח מכירה מהירה של הדירה במידה והלווה מתקשה לעמוד בתשלומי המשכנתה.