כול מה שחשוב לדעת על שמאות מקרקעין בתל אביב

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. כול מה שחשוב לדעת על שמאות מקרקעין בתל אביב

מעוניינים לרכוש או למכור נכס? בנסיבות הללו, מוטב שתסתייעו במשרד המתמחה בשמאות מקרקעין בתל אביב! תל אביב הנה המטרופולין של ישראל, וככזו היא משמשת כבירת התרבות והכלכלה של המדינה, ומחירי הנדל"ן בה גבוהים יותר ביחס לערים אחרות ברחבי הארץ, כך שבכול עסקת נדל"ן טמון הפוטנציאל להניב תמורה טובה או להוביל להפסדים כבדים ועגמת נפש. 

למשל, כמה מאזוריה הישנים של העיר מתאפיינים בסגנון אדריכלי בינלאומי, הוכרו כאתר מורשת עולמית ואף זכו לכינוי "העיר הלבנה". באזורים הללו חלות תכניות לשימור הצביון והמורשת האדריכלית, כשהמשמעות היא שקיימות מגבלות רבות בכול הנוגע להוראות בינוי, הוצאת היתר בנייה, ניוד זכויות בנייה, תוספות בנייה, שינוי חזיתות וכן הלאה.

ביצוע בדיקה מעמיקה בכל הנוגע לזכויות הבנייה בנכס

בשל ריבוי תכניות תב"ע בעיר ומכוח זכויות הבנייה המוקנה מהן, חשוב להסתייע בשירותיו של משרד המתמחה בשמאות מקרקעין בתל אביב, לצורך ביצוע בדיקה מעמיקה בכל הנוגע לזכויות הבנייה במהלך הערכת שווי הנכס. 

להלן דוגמה למקרה שכיח שבו מנע שמאי המקרקעין מלקוחו ביצוע עסקה גרועה: אדם פנה לשמאי מקרקעין כדי לברר האם כדאי לו לרכוש דירת חדר קטנה בקומה מפולשת של בניין משותף בצפון הישן וגם כמה יעלה לו כדי להסדיר את העניין, מאחר והנכס נבנה שלא כחוק. 

מבדיקה וניתוח הנתונים נמצא שאין בנכס יתרת "צפיפות", דהיינו אין אפשרות לתוספת יחידת דיור, ואף במצב שבו תוענק הקלה, היטל ההשבחה עשוי להיות גבוה ביותר. יתירה מכך, כול שינוי תכנוני היה כרוך בהסכמה וחתימות של כלל הדיירים.

בעיות רישום משפטיות ואו חריגות בנייה

ככלל, קיימת חשיבות מכרעת להסתייעות בשירותי שמאות מקרקעין בתל אביב בכול הקשור לבעיות רישום משפטיות ואו חריגות בנייה, ובפרט לצורך קבלת משכנתה למימון העסקה. באזורים רבים בתל אביב (בעיקר ביפו ובדרום העיר) ישנה בעיה הנוגעת לרישום המשפטי של דירות מגורים. חשוב להבהיר שבנסיבות אלו, הבנק יסרב לאשר את משכנתה למימון הרכישה, וכך גם במקרים של בנייה ללא היתר.

לדוגמה, במידה ורכשתם נכס שגודלו 100 מ"ר, אך 30 מ"ר משטחו הם בנייה שלא בהיתר, שאז סביר להניח שהבנק יהיה מוכן לאשר את משכנתה עבור 70 מ"ר שבהיתר בלבד ולא על שווי העסקה כולה, כול זאת מבלי להתייחס לאחריות הפלילית המוטלת על בעל הנכס, גם אם לא הוא שביצע בפועל את הבנייה החריגה.

עוברים מהפריפריה לעיר הגדולה? היעזרו במשרדי שמאות מקרקעין בתל אביב! 

עוברים מהפריפריה לעיר הגדולה? במידה והנכם נמנים עם אלו שאוהבים לישון בלילה בראש שקט ומעדיפים להימנע מהפתעות בלתי קרויות, מוטב שתסתייעו בנסיבות הללו באחד ממשרדי שמאות מקרקעין בתל אביב. 

מנתונים סטטיסטיים עולה כי לישראלי נדרשות כיום 192 משכורות להשלמת רכישה של דירה ממוצעת. עוד עולה מהנתונים שבעקבות הזינוק במחירי הדירות והריבית, כ- 80% מהישראלים מתקשים לרכוש דירה במרכז הארץ, ובפרט בעיר תל אביב-יפו שבדומה לבירות כלכלה אחרות ברחבי העולם, מחירי הנדל"ן בה גבוהים משמעותית ביחס לערים האחרות. 

היות ורכישת דירה עשויה להיות עסקת הנדל"ן הגדולה ביותר שהנכם עתידים לבצע לאורך חייכם, כדאי שתסתייעו בשמאי מקרקעין שהנו למעשה איש המקצוע היחידי שיכול באמת להבטיח לכם ראש שקט.

חריגות בנייה והסבות ללא היתר

מבית חברת טדי שמאות וניהול מסבירים שאחת מהתופעות המוכרת היטב בקרב משרדי שמאות מקרקעין בתל אביב קשורה לבנייה בלתי חוקית, חריגות בנייה והסבות ללא היתר, דוגמת השתלטות בעלי נכסים על שטחים ציבוריים או שטחים המשותפים לכלל הדיירים וניסיון למכרם כדירות גן או דירות גג, הסבת מרתפים, חדרי שירות וחדרי כביסה לדירות מגורים וכן הלאה. 

בהקשר זה, חשוב להבהיר כי חריגות בניה מסווגות כעבירה פלילית לכול דבר בעניין, ובמקרים שבהם מדובר בחריגות בניה משמעותיות, שאז עלולות לחול על בעלי הנכסים סנקציות שונות החל ממתן צו להריסת חריגות הבניה, דרך נקיטה בהליכים פליליים וכלה בקנסות גבוהים שעשויים לנוע בין אלפי שקלים למאות אלפי שקלים.

אין התאמה בין נסח הטאבו למציאות בשטח? הבנק יסרב לאשר את המשכנתא

יתרה מכך, כיום כמעט כל מי שרוכש דירה בישראל נאלץ ליטול משכנתא, ובמידה ושמאי הבנק מזהה חוסר התאמה בין נסח הטאבו למציאות בשטח, הבנק יסרב לאשר את המשכנתא. תרחיש שכיח נוסף הוא ששמאי המקרקעין של הבנק מעריך ששווי הדירה נמוך מהמחיר המוצע בשוק. 

בנסיבות אלו, גובה ההלוואה שהבנק יסכים לאשר במסגרת המשכנתא יתבסס על הערכת השמאי. שני התרחישים הללו ממחישים בוודאות את חשיבות ההסתייעות במשרדי שמאות מקרקעין בתל אביב במהלך ביצוע עסקת נדל"ן בעיר, ובפרט על רקע העובדה שלא פעם ניתן להיתקל בהבדלים משמעותיים בשוויים של נכסים דומים השוכנים בסמיכות זה לזה, בשל מכלול גורמים שונים המשפיעים על שוויים. 

בנוסף לאלו, מחויבים שמאי המקרקעין בתל אביב להיות בקיאים ומעודכנים בכול התכניות להתחדשות עירונית, לרבות תכניות הרבעים, תכנית המתאר תא/5000 ותכנית השימור תא/ 2650 ב'.