כל מה שחשוב לדעת בטרם בחירת שמאי מקרקעין בראשון לציון

עבודתו של שמאי מקרקעין בראשון לציון עשויה להיות מאתגרת ומורכבת במיוחד. העיר שנוסדה בשנת 1882 הנה כיום הרביעית בגודלה בישראל. היא פרושה על 58,860 דונם ומונה כ- 257,000 תושבים.

בעיר קיימים מרכזי תעשייה (אזור התעשייה הישן והחדש) לצד אזורי הבילוי רבים, בהם מתחם "הרובע", סינמה סיטי, יס פלאנט, סופרלנד וכן קניונים (קניון הזהב, קניון שער ראשון, קניון עזריאלי ראשונים ועוד), אולמות קולנוע פארקים עירוניים וכן הלאה.

בהגיעו להעריך שווי של בית, דירה או נכס מסחרי, נדרש שמאי מקרקעין בראשון לציון לקחת בחשבון את כלל התמורות השמאיות הכלכליות שחלות על אותו נכס מקרקעין, ובפרט על רקע העובדה שהעיר ממשיכה כל העת להתפתח, כשכול התפתחות תכנונית עירונית טומנת באמתחתה שינויים כלכליים משמעותיים.

תכנית מתאר מתחם האלף

אחת מתכניות המתאר שכול שמאי מקרקעין בראשון לציון מחויב להכיר, להיות בקיא בה עד לפרטי פרטים ולהיוותר מעודכן היא תכנית מתאר "מתחם האלף". מדובר בתכנית מתאר שאפתנית שאושרה על ידי העירייה בשלהי שנת 2017 ועתידה להפוך את ראשון לציון לשלישית בגודלה בישראל.

מתחם האלף ממוקם בחלקה הדרום מערבי של העיר, מחוף הים במערב ועד לכביש 40 במזרח ומכביש 431 בדרום ועד למתחם ראשון מערב. במסגרת התכנית, יפונו בחוף הים שני קילומטרים שמוחזקים כיום בידי צה"ל ואלו יוחזרו לרשות הציבור. במתחם האלף עתידים להיבנות למעלה מ- 5,500 יחידות דיור ועוד כ- 1.7 מיליון מ"ר מיועדים לתעסוקה, לתעשיית ההייטק ולמסחר.

תכניות שמקודמות בעיר בנושא התחדשות והתפתחות עירונית

להבדיל בניגוד ממתחמי מגורים אחרים שתוכננו בישראל, מתחם האלף משלב בתוכו תעסוקה, מגורים, מסחר ופנאי, כך שהתושבים שבמתחם יזכו לכול השירותים במרחק הליכה מהבית. מעבר לעלייה באיכות חייהם של התושבים, המשמעות של הדברים עתידה לבוא לידי ביטוי במחירי הדירות באזור, וההערכה היא שמחירי נכסי הנדל"ן בכול העיר ובמתחם בפרט, צפויים לזנק בלמעלה מ- 10%.

עניין נוסף ששמאי מקרקעין בראשון לציון מחויב להיות בקיא ומעודכן בו נוגע לכלל התכניות שמקודמות בעיר בנושא ההתחדשות וההתפתחות העירונית (פרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי). שמאי המקרקעין מחויב לבחון ולנתח את השפעתו של הפרויקט על כל נכס באופן פרטני, מאחר ובמקרים מסוימים עשויה הסמיכות לפרויקט להעלות את שווי הנכסים בסביבה, בעוד שבמקרים אחרים עלול הדבר לפגוע בשווי הנכסים.

שמאי מקרקעין בראשון לציון: ממתחם האלף ועד לתכנית התחדשות כלל עירונית

במידה והנכם שוקלים להסתייע בשירותי שמאי מקרקעין בראשון לציון- הנכם עושים את הצעד הנכון! מבית חברת טדי שמאות וניהול בע"מ מציינים שבשנים האחרונות שרויה העיר במגמה של ההתפתחות האדירה, והנתונים מראים שהיא בדרך להפוך לשלישית בגודלה בישראל.

על פי פרסומי הלמ"ס, חלה בשנת 2021 עלייה בשיעור של 15% במתן היתרי בנייה ביחס לשנת 2020, כשמחציתם הונפקו לתוספות בנייה במסגרת תמ"א 38 והתחדשות עירונית.

יתרה מכך, בשנת 2021 הסתיימה בנייתן של מעל ל- 1,500 דירות וישנן עוד כ- 5,800 דירות ברחבי העיר שנמצאות עדיין בשלבי בנייה. לדברי ראש העיר, מרבית הבנייה התמקדה עד כה בהקמת שכונות חדשות באזור המזרחי על השטח של בסיס צריפין.

השלכותיו של פרויקט מתחם האלף על מחירי הנכסים בעיר

יחד עם זאת, בשנים הבאות עתיד להתפתח גם הרובע המערבי, הן באמצעות ההתחדשות העירונית ברמת אליהו והן באמצעות מתחם האלף שצפוי ליצור מציאות אורבנית חדשה בישראל, על ידי שילוב בין מגורים, לימודים, עבודה, בילוי ופנאי, והכול במרחק של הליכה מהבית.

מדובר בעיר חדשנית הנבנית בימים הללו ועתידה להכיל כ- 5,600 יחידות דיור, 22,000 תושבים, כ- 1.7 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר, 100,000 עובדים ו- 110 דונם שיוקצו עבור פארקים.

מתחם האלף שממוקם בסמיכות לכבישים מהירים ורכבת ישראל, יכלול בתוכו, בין השאר, מסחר שוקק חיים, תעשיית הייטק, בנקים, מוסדות לימוד, מתנ"סים ועוד. ההערכה בקרב שמאי מקרקעין בראשון לציון היא שהמתחם החדשני יקפיץ את מחירי הנכסים בכול העיר ב- 10% או יותר.

השפעותיהם של פרויקטים על שווי הנכסים בסביבה

עקרונית, כששמאי מקרקעין בראשון לציון מתבקש להעריך את שוויו של נכס מסוים, הוא מחויב להתייחס לכול התמורות השמאיות שחלות עליו, היות וההתפתחות העירונית מובילה לשינויים כלכליים משמעותיים.

בהקשר זה, ראוי להבהיר כי שמאי המקרקעין מחויב להיות בקיא ומעודכן בנוגע לכלל התכניות של התחדשות עירונית ופרויקטים בעיר (כגון תמ"א 38, פינוי בינוי או בינוי ופינוי), תוך כדי ניתוח פרטני של כל תכנית על שווי הנכס.

הסיבה לכך היא שברוב המקרים עשויים הפרויקטים להוביל לעלייה במחירי הנדל"ן באזור, אלא שלעתים קורה שדווקא הסמיכות לפרויקט עלולה לגרום לפגיעה בשוויים של הנכסים בסביבה, כך שחשוב לבחון את ההשלכות העתידיות על שווי כל נכס באופן פרטני.

לקוחות

ממליצים

למידע וקבלת יעוץ השאירו פרטיכם כאןואנחנו נחזור אליכם בהקדם