המדריך המלא: למה כדאי לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין בתל אביב?

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. המדריך המלא: למה כדאי לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין בתל אביב?

מחפשים שמאי מקרקעין בתל אביב? כל עסקת נדל"ן שמבצעים כרוכה באינספור הוצאות מעבר להוצאה העיקרית של עסקת הרכישה, החל מבדיקות בדק בית, מתווך ועורך דין, ועד למסים ושיפוצים. יחד עם זאת, המציאות בשטח מלמדת שדווקא על שמאי המקרקעין נוטים אנשים לדלג, אם מטעמי חיסכון ואם מתוך הנחה ששירותי בדק בית ועורך דין מספיקים בהחלט ומכסים את כלל הסיכונים. 

המומחים מבית חברת טדי שמאות וניהול בע"מ מסבירים שחברת בדק בית מתמקדת בבדיקה הפיזית של הנכס לאיתור בעיות וליקויים שמצריכים טיפול מיידי ועשויים להשפיע ולהוריד מערכו. בדיקה זו מהווה, למעשה, רק אחת ממכלול בדיקות ששמאי המקרקעין מבצע לצורך הערכת שווי הדירה.

ההבדל שבין שמאי מקרקעין לבין עורך דין לענייני נדל"ן 

לפיכך, במידה ומעוניינים להתמקד באיתור ליקויים בנכס מבחינת בעיות של איטום, סידוק ורטיבות, ניתן בהחלט להסתפק בחברת בדק בית, בעוד שלצורך קבלת חוות דעת מקצועית של מומחה בתחום להערכת שווי כולל של הנכס, תוך התמקדות בהיבט התכנוני, הרישויי והכלכלי, הכתובת לכך היא שמאי מקרקעין. 

בנוגע להתלבטות האם להסתייע גם בשירותיו של שמאי מקרקעין בתל אביב או להסתפק בשירותיו של עורך דין לענייני נדל"ן, שהרי לשניהם רקע בתחום המשפט ועולם המיסוי. ואולם, בפועל קורה שלא תמיד יש לעורך הדין את היכולת והכלים לזהות את החדר שהתווסף או המרפסת שנסגרה שלא כחוק. אחת הדוגמאות הנפוצות בתל אביב היא פנטהאוזים שבמקורם מהווים חדרי כביסה שהוסבו באופן בלתי חוקי לדירות מגורים והורחבו עם השנים.

זהותה הקניינית האמתית של הדירה

דוגמאות נוספות שבהן עשוי להיתקל לא פעם שמאי מקרקעין בתל אביב הן דירות הנמכרות כדירות דופלקס, כשבפועל מדובר בדירות רגילות בקומה העליונה שבעליהן פלשו למעשה אל גג הבניין המשותף והקימו בו חדר נוסף, או לחלופין דירות סטנדרטיות בקומת הקרקע שבעליהן פלשו לחצר משותפת וכעת הן נמכרות כדירות גן שעלותן גבוהה לאין שיעור בהשוואה לדירות רגילות. 

בנסיבות הללו, בדיקה מקדימה של שמאי מקרקעין בדבר זהותה הקניינית של הדירה עשויה לא רק להציל את הרוכש הפוטנציאלי תשלום מופרז אלא גם בקשיים מצד הבנק במתן הלוואת משכנתה. 

במידה ומתעתדים לבצע עסקת נדל"ן כלשהי באזור גאוגרפי מסוים, כמו למשל בשכונה מסוימת בתל אביב, מומלץ להעדיף ולהסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין שעובד ופעיל באזור שבו ממוקם הנכס ובקיא ברמת המחירים וכול מאפייניו הספציפיים של האזור.

היטל השבחה במכירת הדירה

מוכר דירה חייב לדעת מראש את אומדן היטל ההשבחה שעשויה הועדה המקומית לדרוש ממנו כנגד קבלת אישור להעברה בטאבו. כמו כן, מומלץ לבדוק אם קיימות חבויות של היטלי פיתוח ואגרות למיניהן. 

מתכננים עסקת נדל"ן בעיר הגדולה? הסתייעו בשירותיו של שמאי מקרקעין בתל אביב! 

מעוניינים לעזוב את הפריפריה לטובת העיר הגדולה? לעזוב את העיר של פינוי בינוי ותמ"א 38 לטובת חיים באיכות גבוהה יותר? או שמא אולי דווקא להשקיע בנכס מניב בעיר שפועמת ללא הפסקה? אם אתם נמנים עם אלו שאוהבים לישון בראש שקט, שאז כדאי שתסתייעו במהלך ביצוע העסקה בשירותיו של שמאי מקרקעין בתל אביב! 

המומחים מבית חברת טדי שמאים מציינים שלצורך ביצוע עסקאות נדל"ן דוגמת רכישת דירה, רבים נוהגים להיעזר בעורכי דין המתמחים בענייני נדל"ן, מתווכים מקומיים וחברות בדק בית לאיתור ליקויים הנדסיים ואו אחרים שעשויים להשפיע על שווי הנכס, אך מנגד מוותרים על שירותי שמאות המקרקעין. בהקשר זה, חשוב להדגיש שגם אם שכרתם נבחרת שלמה לצורך זה, היא איננה מהווה תחליף לשירותים שמספק שמאי המקרקעין.

תנודות תזזיתיות בענף הנדל"ן

הנתונים הסטטיסטיים מלמדים כי רכישת דירה היא עסקת הנדל"ן הגדולה והמשמעותית ביותר שעתיד הישראלי הממוצע לבצע לאורך חייו. יתרה מכך, מחירי הנדל"ן בערי מטרופולין גבוהים לאין ערוך בהשוואה לערים האחרות, וכך גם בתל אביב. 

אלא שמאז שפורסם באוקטובר אשתקד מדד מחירי הדירות, לפיו קצב העלייה השנתי במחירי הדירות חצה את רף של 20%, התהפכה המגמה בתוך רבעון אחד עד לכדי קיפאון בענף, אם בשל הריבית הגבוהה ואם בשל מחירי הדיור הגבוהים. 

כתוצאה מכך ישנה ירידה במחירי הדירות, ובפרט במחוזות מבוקשים כמו תל אביב. בנוסף לתנודות התזזיתיות בענף הנדל"ן, ישנה תופעה שאותה מטיבים שמאי מקרקעין בתל אביב להכיר, והיא בנייה בלתי חוקית, חריגות בנייה, שימוש חורג במקרקעין והסבות ללא היתר. 

תופעות ייחודיות האופייניות לענף הנדל"ן בתל אביב 

לדוגמה, הסבת מחסנים, מרתפים וחדרי כביסה, השתלטות בעלי נכסים על שטחים ציבוריים או גגות משותפים וניסיון למוכרם כדירות גן או פנטהאוזים, וניתן למנות עוד מגוון לא מבוטל של דוגמאות מסוג זה. כאן המקום להבהיר שמעבר לעבירה הפלילית שבדבר, עתיד הבנק לסרב לאישור המשכנתה לביצוע הרכישה. 

תופעה ייחודית אחרת האופיינית לעיר תל אביב נוגעת לפערים משמעותיים במחיריהם של נכסים הממוקמים בסמיכות זה לזה, זאת בעקבות מכלול גורמים שונים המשפיעים על שוויים. בנוסף לכול אלו נדרשים שמאי מקרקעין בתל אביב להיות בקיאים בכול הקשור להתחדשות העירונית בעיר, ובפרט בתכנית המתאר הכוללנית תא/5000 שבה קיימת סוגיה משפטית בנוגע לפטור מהיטל ההשבחה.