מהו דוח אפס ולמי הוא רלוונטי?

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. מהו דוח אפס ולמי הוא רלוונטי?

במידה והנכם יזמי נדל"ן, שהרי דוח אפס עשוי להוות את אחד מהמסמכים החשובים והמשמעותיים ביותר עבורכם, שכן הוא משקף את ההיתכנות הכלכלית של פרויקט הנדל"ן. מבית חברת טדי שמאות וניהול מסבירים שכשרוכשים פרטיים מעוניינים לקבל משכנתה מהבנק, הם מחיובים להציג בפניו את הערכת שווי הדירה של שמאי מקרקעין. 

מאידך, כשיזם נדל"ן מתכנן פרויקט בנייה, הוא נדרש להגיש לבנק (או לחלופין לגוף המממן) מסמך המכונה "דו"ח אפס". זהו מסמך שמנוסח בידי שמאי מקרקעין ומתואר בו מצב הנכס מנקודת מבט פיננסית. 

הדו"ח בוחן לעומק את המודל התכנוני בהתאם לחוקים והתקנות, מחשב בצורה מפורטת את תזרים המזומנים, עלויות הבנייה וההכנסות. הדו"ח מהווה חלק מביטחונות הבנק בנוגע ליכולת היזם לפרוע את החוב על ידי אותו הפרויקט.

מחויבות היזם הנפקת הדו"ח לבנק כתנאי למתן המימון והליווי הפיננסי 

אנשי מקצוע מטעם הבנק בוחנים את הדו"ח, ורק כשהממצאים מראים באופן חד משמעי שמדובר במיזם ריאלי עם כדאיות כלכלית, יעניק הבנק את המימון הנחוץ ליזם כדי לצאת לדרך. מבית חברת טדי שמאות מציינים שעד שנת 1974 נהוג היה שבפרויקטים של בנייה, שילמו הרוכשים ליזם לפי לוח זמנים אשר הוגדר מראש. 

אלא שעל רקע ריבוי המקרים שבהם פשטו הקבלנים רגל והותירו את הרוכשים ללא דירה, נחקק חוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) שנועד להבטיח את כספם. כיום מחייבים הבנקים ואו גופים נוספים נותני אשראי את היזמים להמציא להם דו"ח אפס עוד בטרם תחילת הביצוע של הפרויקט, כתנאי להענקת המימון והליווי הפיננסי.

עריכת הדו"ח במתכונת סטנדרטית עם סעיפים ידועים מראש

בהמשך, נדרשים היזמים למנות מפקח (בדרך כלל שמאי מקרקעין) מטעם הגוף נותן האשראי, ואלו עורכים דוחות במקביל לקצב ההתקדמות של הבנייה. דו"ח אפס נערך במתכונת סטנדרטית ומיושם בכול סוגי הפרויקטים, לרבות מבני מגורים (קרקע ריקה לבנייה חדשה או מבנים קיימים במסגרת פרויקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי), משרדים, תעשייה, מסחר, מלונאות, דיור מוגן וכן הלאה. 

הדו"ח מתאפיין במבנה קבוע וכולל סעיפים ידועים מראש, בהם מטרת חוות הדעת, תיאור הפרויקט, פרטי הנכס, מצבו המשפטי, אסמכתאות מידע, תיאור הסביבה והחלקה, מצב תכנוני, מודל תכנוני מוצע, עקרונות ושיקולים, וכן תחשיבים שעל פיהם מנתחים את כדאיות הפרויקט. 

בהקשר זה, ראוי להבהיר שגם במקרים שבהם מציג הדו"ח חוסר היתכנות כלכלית, והמשמעות היא שהפרויקט לא יזכה למימון, מצב זה עדיף ליזמים על פני הרפתקה פיננסית שעלולה להובילם לקריסה כלכלית ופשיטת רגל.

כל מה שחשוב לדעת על דו"ח אפס 

לעתים נדמה שבמדינת ישראל יכול כמעט כל אדם להפוך ליזם נדל"ן, וכול מה שנדרש לו זה חלום עם חזון, הון עצמי, קשרים במקומות הנכונים, הכרת ההליך הביורוקרטי, כמו גם היכולת לזהות הזדמנויות ולהטיב לנצל אותן. 

אלא שכדי להפוך הזדמנות למציאות זקוקים היזמים למימון העלויות של הפרויקט, בין אם מימון של הבנקים ואו מצד גופי מימון אחרים, אבל הגורמים המממנים מתנים את המימון בהצגת מסמך הנקרא "דו"ח אפס". 

מטרת הדו"ח לבדוק האם מדובר בחלום ושברו או שההזדמנות אכן ניתנת למימוש, ואם כן באיזו עלות. אז מה זה בעצם דו"ח אפס? המומחים מבית חברת טדי שמאים מציינים שזהו דו"ח שמשקף את ההיתכנות והכדאיות הכלכלית של פרויקט הנדל"ן.

מהווה חלק מהביטחונות של הבנק לגבי יכולת יזם הנדל"ן לפרוע את חובו 

דו"ח אפס נערך על ידי שמאי מקרקעין בטרם תחילת הפרויקט, והוא מחשב את העלות הכוללת של המיזם וכן את ההכנסות העתידיות הצפויות ממנו, תוך כדי התייחסות למכלול רחב של פרמטרים כמו בדיקת זכויות הבנייה, הבעלויות על הקרקע, עלויות הבנייה הישירה (כגון עלויות חומרי הבנייה ושכר העובדים), עלויות הבנייה העקיפה (עלויות תכנון, אגרות, היטלים, ריבית עמלות ועוד), הוצאות בצ"מ (בלתי צפויות מראש) וכן הלאה. 

שמאי המקרקעין נדרש גם לבדוק את מחיריהם של הנכסים בהווה באמצעות עסקאות שנעשו באזור והצפי למחיריהם במהלך השיווק, כשהרווח היזמי מפרויקט הנדל"ן נגזר משקלול כלל ההכנסות והעלויות. הדו"ח מהווה למעשה חלק מהביטחונות של הבנק לגבי יכולת היזם לפרוע את חובו באמצעות הפרויקט אותו הם עתידים לממן.

הגדרת הכללים לליווי בנקאי פיננסי של מיזמי בנייה

דו"ח אפס נערך, כאמור, עבור בנקים וגופים פיננסיים אחרים, בהגיעם לקבל החלטה בנוגע לכדאיות מימון פרויקט נדל"ן מסוים. הדו"ח מבוסס על חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), משנת התשל"ה-1974, שנועד להגדיר את הכללים לליווי בנקאי פיננסי של מיזמי בנייה ובתוך כך גם להבטיח את כספם של הרוכשים. 

עד אז נהוג היה שהרוכשים משלמים ליזם בהתאם ללוח זמנים שנקבע מראש. אלא שקבלנים רבים באותה התקופה פשטו רגל והותירו רוכשים ללא דירות. בהקשר זה, חשוב להבהיר שדו"ח אפס הוא בין הבנקים והיזמים המעוניינים במימון הפרויקטים, בעוד שרוכשי הנכסים אינם צד לעניין, למעט מקרים שבהם מדובר בקבוצות רכישה, שאז בנסיבות הללו, הרוכשים מוגדרים כיזמים.