קווים לדמותו של שמאי מקרקעין באזור השרון

מתעתדים לרכוש נכס בכפר סבא? למכור נכס בהרצליה? לרכוש נדל"ן מסחרי או קרקע חקלאית מיועדת להפשרה ברעננה? מתלבטים האם להסתייע או לוותר על שירותיו של שמאי מקרקעין באזור השרון? אנשי הצוות המקצועי מבית חברת טדי שמאים מסבירים שנפת השרון כוללת בתוכה 12 מועצות מקומיות ו- 4 מועצות אזוריות. 

בקטגוריה זו ניתן למנות ערים ויישובים כדוגמת נתניה, הרצליה, כפר סבא, רעננה, רמת השרון, הוד השרון, תל מונד, בת חפר, פרדסיה, כפר יונה וכן הלאה. בשנים האחרונות מתאפיינות הערים המרכזיות בשרון בשינויים תכנוניים מהותיים רבים, דבר המצריך מעקב מתמיד ובקיאות מלאה בכול השינויים שחלים על הקרקעות ובתכניות העירוניות, בטרם ביצוע עסקאות מקרקעין כאלו ואחרות.

תכנית המתאר הכוללנית כס/2035

ככלל, שמאי מקרקעין באזור השרון נדרש להיות בקיא בכול נהלי רשות מקרקעי ישראל, בכלכלת הנדל"ן ביישובים הספציפיים, תכניות בניין עיר, התחדשות עירונית, מיסוי מקרקעין, שינויים תחבורתיים עתידיים ומערכת הסעת המונים. לדוגמה, נתוני הלמ"ס לשנת 2018 דירגו את כפר סבא כשיאנית השכר הממוצע. מנקודת מבטו של שמאי מקרקעין המתמחה בעיר כפר סבא, משמעות נתון זה מתורגמת לעלייה במחירי הנדל"ן, שכן למחירי הנדל"ן קורלציה ישירה עם נתוני השכר. 

מבחינת ההתחדשות העירונית, חשוב להתייחס לתכנית המתאר הכוללנית כס/2035, המופקדת במשרדי הוועדה המקומית ונמצאת נכון להיום בהליך שיתוף הציבור. התכנית שהחלה להתגבש בשנת 2013, מגדילה את זכויות הבנייה וכמות יחידות הדיור, זאת במטרה להוביל לשינוי מפת הצפיפות בעיר תוך כדי שמירה על גמישות תכנונית והתאמה למצבים משתנים.

תכנית המתאר החדשה למרכז העיר נתניה

שמאי מקרקעין באזור השרון מחויב להיות עדכני בנוגע לתכנית המתאר המקומית הר/2029 בהרצליה שאושרה בשנת 2015, תכנית המתאר הכוללנית לרעננה רע/3000, תכנית המתאר החדשה למרכז העיר נתניה ועוד. מחברת טדי שמאים מציינים שתכנית המתאר למרכז העיר נתניה נחשבת לאחת מהתכניות המשמעותיות ביותר, מהסיבה שהיא עתידה להשפיע על מתחמי המסחר העתידיים, על הסדרי התנועה ומחירי הנדל"ן בנתניה. 

התכנית נפרשת על פני כ- 780 דונם המחולקים ל- 120 מתחמי בינוי, כשבכל אחד מהם הותוותה מדיניות התחדשות עירונית המותאמת באופן פרטני אל המיקום, אל המרקם החברתי והסוציו-אקונומי, האדריכלות, התשתיות הקיימות (תחבורה,מוסדות חינוך, בתי כנסת, פארקים וכיוצא בזה), מצב המבנים והערכת שמאי.

מתעתדים לרכוש נכס בכפר סבא? למכור נכס בהרצליה? לרכוש נדל"ן מסחרי או קרקע חקלאית מיועדת להפשרה ברעננה? מתלבטים האם להסתייע או לוותר על שירותיו של שמאי מקרקעין באזור השרון? אנשי הצוות המקצועי מבית חברת טדי שמאים מסבירים שנפת השרון כוללת בתוכה 12 מועצות מקומיות ו- 4 מועצות אזוריות. 

בקטגוריה זו ניתן למנות ערים ויישובים כדוגמת נתניה, הרצליה, כפר סבא, רעננה, רמת השרון, הוד השרון, תל מונד, בת חפר, פרדסיה, כפר יונה וכן הלאה. בשנים האחרונות מתאפיינות הערים המרכזיות בשרון בשינויים תכנוניים מהותיים רבים, דבר המצריך מעקב מתמיד ובקיאות מלאה בכול השינויים שחלים על הקרקעות ובתכניות העירוניות, בטרם ביצוע עסקאות מקרקעין כאלו ואחרות.

תכנית המתאר הכוללנית כס/2035

ככלל, שמאי מקרקעין באזור השרון נדרש להיות בקיא בכול נהלי רשות מקרקעי ישראל, בכלכלת הנדל"ן ביישובים הספציפיים, תכניות בניין עיר, התחדשות עירונית, מיסוי מקרקעין, שינויים תחבורתיים עתידיים ומערכת הסעת המונים. לדוגמה, נתוני הלמ"ס לשנת 2018 דירגו את כפר סבא כשיאנית השכר הממוצע. מנקודת מבטו של שמאי מקרקעין המתמחה בעיר כפר סבא, משמעות נתון זה מתורגמת לעלייה במחירי הנדל"ן, שכן למחירי הנדל"ן קורלציה ישירה עם נתוני השכר. 

מבחינת ההתחדשות העירונית, חשוב להתייחס לתכנית המתאר הכוללנית כס/2035, המופקדת במשרדי הוועדה המקומית ונמצאת נכון להיום בהליך שיתוף הציבור. התכנית שהחלה להתגבש בשנת 2013, מגדילה את זכויות הבנייה וכמות יחידות הדיור, זאת במטרה להוביל לשינוי מפת הצפיפות בעיר תוך כדי שמירה על גמישות תכנונית והתאמה למצבים משתנים.

תכנית המתאר החדשה למרכז העיר נתניה

שמאי מקרקעין באזור השרון מחויב להיות עדכני בנוגע לתכנית המתאר המקומית הר/2029 בהרצליה שאושרה בשנת 2015, תכנית המתאר הכוללנית לרעננה רע/3000, תכנית המתאר החדשה למרכז העיר נתניה ועוד. מחברת טדי שמאים מציינים שתכנית המתאר למרכז העיר נתניה נחשבת לאחת מהתכניות המשמעותיות ביותר, מהסיבה שהיא עתידה להשפיע על מתחמי המסחר העתידיים, על הסדרי התנועה ומחירי הנדל"ן בנתניה. 

התכנית נפרשת על פני כ- 780 דונם המחולקים ל- 120 מתחמי בינוי, כשבכל אחד מהם הותוותה מדיניות התחדשות עירונית המותאמת באופן פרטני אל המיקום, אל המרקם החברתי והסוציו-אקונומי, האדריכלות, התשתיות הקיימות (תחבורה,מוסדות חינוך, בתי כנסת, פארקים וכיוצא בזה), מצב המבנים והערכת שמאי.

חשיבות ההסתייעות בשירותיו של שמאי מקרקעין באזור השרון 

אז החלטתם למכור, לשכור או לרכוש קרקע, בית, דירה, מגרש, נחלה או נכס מסחרי בכפר סבא, רעננה, הרצליה או באחד מהיישובים הסמוכים, וכעת אתם מתלבטים האם באמת נחוץ להסתייע בשמאי מקרקעין באזור השרון או שמא ניתן להסתפק בשירותיהם של עורך דין, מתווך ואו חברה המתמחה בבדק בית. 

מקצוע שמאות המקרקעין מוסדר בחקיקה ומפוקח בידי גופים סטטוטוריים דוגמת לשכת שמאי מקרקעין ומועצת שמאי המקרקעין. דרישות הסף בישראל לרישום בפנקס שמאי המקרקעין כוללות תואר אקדמי במוסד המוכר מטעם המועצה להשכלה גבוהה, צליחת כל הבחינות והשלמת תקופת ההתמחות שאורכה שנה אחת. 

בישראל נדרשים שמאי המקרקעין לבקיאות בכללים האוניברסליים ושיטות להערכות שווי ודמי שימוש למקרקעין, ידע במיסוי לחישוב הרווח הכלכלי לבעלי הזכויות, ידע משפטי לגבי זכויותיו של פלוני במקרקעין ועוד.

תחומי העיסוק של שירותי שמאות מקרקעין

מבית חברת טדי שמאות וניהול בע"מ מציינים שההסתייעות בשירותיהם של שמאי מקרקעין באזור השרון או בכול מקום אחר ברחבי הארץ, מבטיחה עסקה מיטבית ומונעת הפתעות ותקריות בלתי נעימות בהמשך. 

ככלל, שירותי שמאות מקרקעין עוסקים בעיקר בהערכת שווי שוק של נכס בטרם ביצוע עסקאות מכירה, רכישה או שכירות, כדי לוודא שהנכס נמכר נרכש על פי שוויו, כמו גם בעת גירושין, פירוק שותפויות, חלוקת ירושות, שמאות מקדימה למשכנתה וכן הלאה. 

תחומי עיסוק נוספים כוללים עריכת שומות בפרויקטים של פינוי בינוי, תמ"א 38 ועסקאות קומבינציה, ערעור, ייצוג לקוחות מול הגורמים הרלוונטיים והפחתת מיסוי מקרקעין מרשות המסים, הרשות המקומית ודמי היתר למנהל מקרקעי ישראל, וכן התנגדויות לתב"ע ותביעת פיצויי הפקעה, שמאות חקלאית, שמאות נזיקין וכיו"ב.

בקיאות בשינויים התכנוניים העדכניים שחלים בתכניות עירוניות

מעבר לתחומי העיסוק הכלליים, נדרשים שמאי מקרקעין באזור השרון לבקיאות בכול השינויים התכנוניים העדכניים שחלים בשנים האחרונות בתכניות עירוניות, ובפרט לאלו הנוגעים להתחדשות עירונית, השבחת המקרקעין והקניית זכויות בנייה, כשבהיבט הכלכלי הן עשויות להסתכם בהרבה מאוד כסף. 

בקטגוריה זו נמנות תכנית המתאר הר/2050 של עיריית הוד השרון שנועדה לתת מענה לגידול הצפוי בכמות התושבים ולהיערך לקראת השינויים העתידיים בתמהיל האוכלוסייה בעקבות הגידול, תכנית המתאר החדשה של רעננה רע/3000 לפיתוח המרקם הציבורי, הגדלת שיעור אוכלוסיית העיר והרחבת מוקדי תעסוקה, תכנית הר/2029 בהרצליה להתחדשות שכונת נווה עמל וכן הלאה. 

גורם נוסף שמשפיע על שווי המקרקעין נוגע התפתחות התחבורה הציבורית ותוואי מערכת הסעת ההמונים באזור השרון, לרבות קווי המטרו והרכבת הקלה, מאחר והדבר יוצר הנגשה למוקדי התעסוקה בגוש דן.

מתלבטים האם להסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין באזור השרון? 

בין אם הנכם מתעתדים לרכוש דירה, למכור בית, לשכור נכס מסחרי, לפרק שותפות במקרקעין או להצטרף לפרויקט תמ"א 38 בהרצליה, נתניה, כפר סבא, בצרה או בת חפר, שהרי אחת מן הסוגיות שעשויה לעמוד על הפרק היא האם להסתייע בשירותי שמאי מקרקעין באזור השרון או להסתפק בליווי של אנשי מקצוע שנשכרו לצורך זה דוגמת עורך דין, חברת בדק בית, מתווך וכיוצא בזה. 

מבית חברת טדי שמאים מבהירים שהיוועצות בשמאי מקרקעין באזור השרון ובאזורים אחרים שבהם מתבצעת עסקת הנדל"ן הרלוונטית, זאת בטרם ביצוע כל פעולה במקרקעין הללו, יש בה בכדי למנוע טעויות שיכולות להסתכם לעתים במאות אלפי שקלים ולחסוך בכך לא מעט עגמת נפש.

רכישת קרקע חקלאית עם פוטנציאל לשינוי ייעודה

אחת מהדוגמאות השכיחות היא של אדם שבחר להיוועץ בשמאי מקרקעין באזור השרון בטרם רכישת קרקע חקלאית במתחם פי גלילות. באזור זה משווקות קרקעות רבות עם פוטנציאל לשינוי ייעודן. 

החברה המשווקת במקרה הספציפי ניסתה למכור ללקוח קרקע חקלאית שעתידה הייתה להיות מופקעת לצורך סלילת כביש בתואנה שבמצב של הפקעה יפוצה הרוכש בסכומי כסף גבוהים במיוחד, בעוד שבפועל משולמים לבעל הזכות פיצויים על פי שווי הקרקע החקלאית בלבד. 

ככלל, מי שמעוניין לבצע עסקת נדל"ן בהוד השרון נדרש לבקיאות בכול הנוגע לתכנית המתאר המקומית הר/2050 בהקשר לקביעת ייעודי קרקע ברמת המתאר ושימושים מותרים, זכויות הבנייה בכל אחד משלושת מתחמי התכנון, דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל להקניית בעלות וכן הלאה.

תכניות העוסקות בהתחדשות עירונית, הקניית זכויות בנייה והשבחת המקרקעין

באופן כללי, שמאי מקרקעין באזור השרון מחויבים לבקיאות הן בכללי השמאות האוניברסליים וטכניקות להערכת שווי המקרקעין, והן בשינויים התכנוניים שחלים בתכניות עירוניות, ובפרט לתכניות העוסקות בהתחדשות עירונית, הקניית זכויות בנייה והשבחת המקרקעין, מאחר ובהיבט הכלכלי ניתן לתרגם את השינויים הללו להרבה מאוד כסף. 

בהקשר לניצול זכויות בנייה, חשוב לקחת בחשבון שקבלת היתר הבנייה תותנה במקרים רבים בהיטל השבחה מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. מדובר בתשלום חובה שעומד על מחצית משווי עליית ערך הנכס בעקבות תכנית בניין עיר, שימוש חורג או הקלה. 

לא אחת קורה שגובה החיוב אינו מוצדק, אם משום שלא חלה כל השבחה בנכס ואם ממגוון סיבות אחרות. בנסיבות אלו, ניתן להסתייע בשמאי מקרקעין להכנת שומת מקרקעין נגדית שיש בה בכדי להפחית משמעותית את גובה ההיטל.

מתלבטים האם להסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין באזור השרון? 

בין אם הנכם מתעתדים לרכוש דירה, למכור בית, לשכור נכס מסחרי, לפרק שותפות במקרקעין או להצטרף לפרויקט תמ"א 38 בהרצליה, נתניה, כפר סבא, בצרה או בת חפר, שהרי אחת מן הסוגיות שעשויה לעמוד על הפרק היא האם להסתייע בשירותי שמאי מקרקעין באזור השרון או להסתפק בליווי של אנשי מקצוע שנשכרו לצורך זה דוגמת עורך דין, חברת בדק בית, מתווך וכיוצא בזה. 

מבית חברת טדי שמאים מבהירים שהיוועצות בשמאי מקרקעין באזור השרון ובאזורים אחרים שבהם מתבצעת עסקת הנדל"ן הרלוונטית, זאת בטרם ביצוע כל פעולה במקרקעין הללו, יש בה בכדי למנוע טעויות שיכולות להסתכם לעתים במאות אלפי שקלים ולחסוך בכך לא מעט עגמת נפש.

רכישת קרקע חקלאית עם פוטנציאל לשינוי ייעודה

אחת מהדוגמאות השכיחות היא של אדם שבחר להיוועץ בשמאי מקרקעין באזור השרון בטרם רכישת קרקע חקלאית במתחם פי גלילות. באזור זה משווקות קרקעות רבות עם פוטנציאל לשינוי ייעודן. 

החברה המשווקת במקרה הספציפי ניסתה למכור ללקוח קרקע חקלאית שעתידה הייתה להיות מופקעת לצורך סלילת כביש בתואנה שבמצב של הפקעה יפוצה הרוכש בסכומי כסף גבוהים במיוחד, בעוד שבפועל משולמים לבעל הזכות פיצויים על פי שווי הקרקע החקלאית בלבד. 

ככלל, מי שמעוניין לבצע עסקת נדל"ן בהוד השרון נדרש לבקיאות בכול הנוגע לתכנית המתאר המקומית הר/2050 בהקשר לקביעת ייעודי קרקע ברמת המתאר ושימושים מותרים, זכויות הבנייה בכל אחד משלושת מתחמי התכנון, דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל להקניית בעלות וכן הלאה.

תכניות העוסקות בהתחדשות עירונית, הקניית זכויות בנייה והשבחת המקרקעין

באופן כללי, שמאי מקרקעין באזור השרון מחויבים לבקיאות הן בכללי השמאות האוניברסליים וטכניקות להערכת שווי המקרקעין, והן בשינויים התכנוניים שחלים בתכניות עירוניות, ובפרט לתכניות העוסקות בהתחדשות עירונית, הקניית זכויות בנייה והשבחת המקרקעין, מאחר ובהיבט הכלכלי ניתן לתרגם את השינויים הללו להרבה מאוד כסף. 

בהקשר לניצול זכויות בנייה, חשוב לקחת בחשבון שקבלת היתר הבנייה תותנה במקרים רבים בהיטל השבחה מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. מדובר בתשלום חובה שעומד על מחצית משווי עליית ערך הנכס בעקבות תכנית בניין עיר, שימוש חורג או הקלה. 

לא אחת קורה שגובה החיוב אינו מוצדק, אם משום שלא חלה כל השבחה בנכס ואם ממגוון סיבות אחרות. בנסיבות אלו, ניתן להסתייע בשמאי מקרקעין להכנת שומת מקרקעין נגדית שיש בה בכדי להפחית משמעותית את גובה ההיטל.