מה תפקידו של שמאי פינוי בינוי, ולמה אסור לוותר עליו בפרויקט התחדשות עירונית?

בתוך המארג המורכב של מיזמי התחדשות עירונית, שמאי פינוי בינוי הוא לא רק איש מקצוע – אלא אחת מאבני היסוד להצלחת הפרויקט ולשמירה על זכויות בעלי הדירות. תפקידו של השמאי הוא ללוות את התהליך מבחינה כלכלית ומקצועית, תוך הבטחת שקיפות, הוגנות ותמורה ראויה לדיירים.

חשוב להבהיר כי שמאי יכול לפעול מטעם בעלי הנכסים, או לחלופין לשרת קבלנים ויזמים – הכול בהתאם לצרכים ולמטרות של הצדדים המעורבים בפרויקט. אם אתם שוקלים להצטרף למיזם של התחדשות עירונית (פינוי-בינוי, בינוי-פינוי, תמ״א 38/1 או תמ״א 38/2), עליכם להבין את חשיבותו הקריטית של הליווי השמאי – החל משלב ההצעה ועד קבלת המפתח לדירה החדשה.

עוגן מקצועי בעולם של חוסר ודאות

אנשי הצוות המקצועי מבית טדי שמאות וניהול מסבירים כי פרויקטים של התחדשות עירונית ידועים כמורכבים במיוחד, ולעיתים קרובות מלווים בחששות, פערי מידע ותחושת חוסר שליטה מצד בעלי הדירות.

לכן מומלץ לשכור את שירותיו של שמאי פינוי בינוי כבר בשלבים המוקדמים של הפרויקט – עוד לפני קבלת החלטה סופית על הצטרפות למיזם. כך ניתן לוודא שהתמורה שמציע היזם הוגנת, ריאלית ונתמכת בנתונים אובייקטיביים.

בשלב הראשוני בוחן השמאי את הצעת היזם: מהי התמורה לבעלי הדירות, אילו דירות ייבנו במקומן, והאם קיימת התאמה בין שווי הדירה הקיימת לבין הדירה החדשה המוצעת. בנוסף, נבחנת גם יכולת הביצוע של היזם והכדאיות הכלכלית של הפרויקט – הן עבור הדיירים והן מבחינת הרווחיות היזמית.

חלוקה הוגנת ותמורות מבוססות – ההגנה על זכויות הדיירים

לא אחת יזמים מבטיחים תמורות שאינן ברות מימוש, במטרה להשיג הסכמות ראשוניות, ובהמשך מנסים לצמצם את היקף ההתחייבויות. הסתייעות בשמאי פינוי בינוי מונעת תרחישים כאלה מראש.

תפקיד מרכזי נוסף של השמאי הוא קביעת ניקוד הדירות – שיטה מקצועית הלוקחת בחשבון פרמטרים כגון:

• שטח הדירה הקיימת
• קומה וכיווני אוויר
• מצב הדירה ושיפורים שבוצעו בה
• מיקום בבניין ובמתחם

באמצעות ניקוד זה, מחולקות הדירות החדשות בין הדיירים בצורה הוגנת ושקופה. בנוסף, השמאי בודק את דמי השכירות שישולמו לדיירים בתקופת הפינוי, את גובה הערבויות שמעמיד היזם ואת עמידתן בסטנדרטים המקובלים.

ליווי מתמשך עד למסירת המפתח

תפקידו של שמאי פינוי בינוי אינו מסתיים בחתימת ההסכם. לאורך חיי הפרויקט הוא ממשיך לפקח על יישום ההתחייבויות, בודק שהשיבוץ לדירות החדשות מתבצע בהתאם לקריטריונים שסוכמו, ופועל לטובת הדיירים בכל נקודת ממשק מול היזם, הקבלן והגורמים המלווים.

סיכום: לא מותרות – אלא הגנה חיונית

בפרויקטי התחדשות עירונית, שבהם מעורבים סכומי כסף עצומים והחלטות המשפיעות על עתידם של דיירים לשנים ארוכות, שמאי פינוי בינוי הוא גורם הכרחי. הוא זה שמתרגם הבטחות למספרים, מגלה סיכונים מראש, ומוודא שהפרויקט נשען על בסיס כלכלי הוגן ובר־קיימא.