paper plain icon
פנו אלינו כאן
close icon
אנחנו כאן, תמיד לשירותכם!
רוצים שנציג טדי ישוב אליכם? השאירו פרטיכם כאן ונתקשר בהקדם

חשבתם ששירותי שמאי פינוי בינוי מסתכמים בבדיקת היתכנותו הכלכלית של המיזם? תחשבו שוב


שמאי פינוי בינוי | טדי שמאים

סבורים ששירותיו של שמאי פינוי בינוי מסתכמים בבדיקת היתכנותו הכלכלית של המיזם? השוק מונה לא מעט יזמים שבחרו לוותר כבר בשלבים המקדמיים של הפרויקט על שירותיו של שמאי פינוי בינוי, ובהמשך שילמו על כך ביוקר. אז מהו באמת תפקידו של שמאי המקרקעין במיזמי פינוי בינוי ומדוע נוכחותו כה חשובה לכלכליות של הפרויקט? 

הדיון בנושא העוסק בפינוי בינוי נמצא, אמנם, בכותרות מזה תקופה לא קצרה, ועל אף שמוסדות התכנון מקלים בהליך אישור הפרויקטים, בפועל ניתן למצוא מעט מאוד פרויקטים שהושלמו ואוכלסו. מבית חברת טדי שמאים מסבירים שאחת הסיבות העיקריות לכך נובעת מהיעדרו של שמאי המקרקעין ומחוסר מתן המשקל הראוי לחשיבות פעולתו.


מהמורות תכנוניות וקשיים כלכליים הניתנים לחיזוי מבעוד מועד

כך קורה שמיזמים הנדמים לכאורה בטוחים לחלוטין נופלים וקורסים במעלה ההר, אם בעקבות מהמורות תכנוניות ואם כתוצאה מקשיים כלכליים, לרבות אלו שאפשר היה לחזות מבעוד מועד. 

אחת הדוגמאות הקלסיות היא תכניות פינוי בינוי שמאושרות בכל וועדות התכנון ואף על פי כן נתקלות בבעיות קשות בשלב קבלת המימון הבנקאי, בעיות שעלולות להוביל לעיכוב ביצוע הפרויקט ואף לביטולו, וכרוכות לרוב בעלויות נוספות המוטלות על כתפיו של היזם. 

עבודתו של שמאי פינוי בינוי מבוססת על תקן 21 של מועצת השמאים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. תקן זה נועד להבטיח שמתקיים איזון בין כול הצדדים המעורבים במיזם (היזם, הדיירים והרשות התכנונית), זאת בהתאם לעקרונות אחידים וקבועים.

 

הגורם המחבר בין האספקט המשפטי, התכנוני והכלכלי

כך לדוגמה, הרווח של היזם נדרש לעמוד על שיעור שבין 30% - 20% בממוצע מעלות הפרויקט, כדי שיהיה כדאי מבחינה כלכלית, ומאידך יאפשר עמידה בהתחייבויות וההבטחות לבעלי הנכסים. תקן 21 מסייע לשמאי פינוי בינוי לוודא שחלוקת התמורות לבעלי הזכויות אכן מתבצעת באופן שוויוני וכדאית לכולם. 

לעניין זה, במקרה של דייר סרבן, בודק השמאי האם הוצעו לדייר תמורות זהות, או שמא סרבנותו נובעת על רקע קיפוח כלכלי. עם זאת, תפקידו של שמאי פינוי בינוי אינו מסתכם בהכנת דו"ח כדאיות כלכלית בלבד, אלא מרובד בהרבה. שמאי המקרקעין הוא הגורם המחבר בין האספקט המשפטי, התכנוני והכלכלי, ועליו מוטלת האחריות לוודא שהמיזם בר מימוש וכדאי בכל אחד ואחד משלביו

מהו תפקידו של שמאי פינוי בינוי ומדוע לא מומלץ להתחיל פרויקט בלעדיו?

מהו תפקידו של שמאי פינוי בינוי ומדוע לא מומלץ להתחיל פרויקט בלעדיו? אנשי הצוות המקצועי מבית טדי שמאים מסבירים שמדובר בשמאי מומחה ועצמאי שממונה מתוקף חוק פינוי ובינוי משנת 2006, זאת במטרה לבחון את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ולהבטיח שמתקיים איזון בין כול הצדדים המעורבים בפרויקט על פי תקן 21. 

ככלל, מיזמים מסוג פינוי בינוי ידועים כמורכבים, ולצורך קידומם מעורבים בהם הרבה בעלי עניין ואינטרסים, כששלושת השחקנים המרכזיים הם בעליהם של הדירות המתפנות, היזם ומוסדות התכנון. הרשות התכנונית שואפת לתכנון הטוב ביותר בהיבט האורבני, כשמנגד מיזמי פינוי בינוי מתוכננים על פי רוב באזורים המתאפיינים בצפיפות גבוהה וקושי במתן מענה הולם מבחינת צורכי ציבור.

 

ניגוד אינטרסים בין שלושת הצדדים המעורבים בפרויקט

היזם מצדו, שואף למקסום רווחיו הן על ידי הפעלת לחץ לאישור התכנית הכוללת זכויות בנייה גבוהות במידת האפשר, כדי לשווק מספר רב של דירות להגדלת הכנסותיו והן על ידי מתן תמורה נמוכה ככול שניתן לבעלי הדירות. 

מטבע הדברים, בעלי הדירות שואפים מבחינתם לקבלת התמורה הגבוהה ביותר "על חשבון" היזם, אך ככול שהדירות שייבנו עבורם תהיינה גדולות ומפוארות יותר, כך גם עלויות היזם תגדלנה, ויעלה הצורך בזכויות בנייה נוספות כדי שבהיבט הכלכלי יהיה המיזם כדאי. 

אחת מתפקידיו של שמאי פינוי בינוי הוא לשמור על איזון בין שלושת השחקנים המעורבים בפרויקט. כך לדוגמה נדרש הרווח של היזם לעמוד בטווח שבין 25% ל- 30% מהעלות של הפרויקט, על מנת שיוכל לעמוד בתמורות אשר הבטיח לדיירים.

 

תופעת הדיירים הסרבנים

מאידך, שמאי פינוי בינוי נדרש גם לוודא שחלוקת התמורות לבעלי הדירות נעשית באופן שוויוני ושהתמורה אכן כדאית לכול אחד מבעלי הזכויות. במסגרת זו מטפל השמאי במידת הצורך בתופעת הדיירים הסרבנים, ובודק האם הוצעו להם תמורות זהות לאלו של בעלי הנכסים מאותו סוג וגודל, או שמא קופחו כלכלית ולפיכך סרבנותם הגיונית ומוצדקת.

למעשה, שמאי פינוי בינוי מחזיק בתפקיד מרובד למדי, שאינו מסתכם בבדיקת כדאיות כלכלית והכנת דו"ח בלבד. הוא הגורם שמחבר בין ההיבט הכלכלי, התכנוני והמשפטי בכל אחד משלבי הפרויקט, החל מהשלב שקודם להכנת התב"ע הנחוצה למימוש המיזם, דרך הכנה וליווי תכניות איחוד וחלוקה וכלה במתן הכוונה וייעוץ ליזמים, כדי לסייע להם לנווט בתוך מכלול הפרויקט עד למימושו המלא.

 

לקוחות
ממליצים
עו"ד מני בן מאור

מנכ"ל קבוצת דייברגון נדל"ן

חברת טדי שמאות וניהול מספקת לחברת דייברגון שירותי שמאות משנת 2013. עד כה ערכה החברה כ - 120 דו"חות אפס ובחינות כלכליות של פרוייקטים בתחום התחדשות עירונית/תמ"א 38/פינוי בינוי. על סמך דו"חות אלה חברת דייברגון, השקיעה כ – 80 מיליון ₪ ב- 19 פרויקטים של התחדשות עירונית ש -16 מהם הסתיימו זה מכבר בהצלחה.

ברצוננו להדגיש כי טדי מספק שירות מקצועי ויעיל תוך עמידה בלוחות זמנים.

rating
רשות מקרקעי ישראל

תקופת השירות כחלק מצוות שמאי המאגר של רשות מקרקעי ישראל: 2005 - 2017

עבודתך המקצועית, אשר נעשתה תוך נאמנות ומחויבות למערכת, ראויה לציון.

ניכר כי השירות ניתן מתוך אכפתיות והבנת צרכי הרשות.

rating
חברת בזק

איל טדי הראל מספק מעל 10 שנים שירותי שמאות מקרקעין לחברת בזק.

השירות המקצועי של איל טדי הראל כולל הערכות שווי שוק של נכסים, וכן בחינת חלופות השבחה ואפשרויות לנכסי בזק השונים. איל מטפל גם בהפחתת חיובי היטל השבחה וכן עורך עבור החברה חוות דעת מומחה לבית משפט לפי צורך.

אני סמוך ובטוח כי גוף שיעבוד עם איל טדי הראל ייהנה מרמת מקצועיות ושירות גבוהים בשילוב עם מידות ראויות.

rating
עו"ד אופיר פורת

לשעבר היועץ המשפטי של החברה לאיתור ולהשבת נכסים של נספי השואה בע"מ

טדי, היה לי העונג לעבוד איתך לאורך השנים. 

עבודתך המקצועית בכתיבת חוות הדעת ובחקירות בבית המשפט עזרו לנו מאוד בעשיית הצדק ההיסטורי!

תודה ואשמח להיות בקשר!

rating
ניר אנגל

דרור אנגל נכסים בע"מ

השמאי איל טדי הראל מלווה את חברתנו בהכנת שומות למטרות שונות מזה מספר שנים.

נוכל להמליץ עליו בחום ולציין את הישגיו המרשימים בעבור חברת דרור אנגל נכסים שחסכו לחברתנו מאות אלפי שקלים בחיובי היטלי השבחה וכן את מקצועיותו, בין היתר, גם בהתייעצויות אשר אנו עורכים עימו מעת לעת לגבי נכסים קיימים וחדשים, והכל עם תודעת שירות גבוהה ואנרגיה טובה הראויים לציון. 

rating
יו בנק
הבינלאומי
אוצר החייל
מסד
עריית תא
אור יהודה
דיווטרון
בזק
גני תקוה
גבעת שמואל
הימנעותה

למידע וקבלת יעוץ השאירו פרטיכם כאןואנחנו נחזור אליכם בהקדם