חשיבות ההסתייעות בשירותיו של שמאי מקרקעין במרכז

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. חשיבות ההסתייעות בשירותיו של שמאי מקרקעין במרכז

מתעתדים לרכוש דירה בתל אביב? למכור נכס מסחרי בראשון לציון? לרכוש קרקע חקלאית להפשרה בהרצליה? בנסיבות הללו כדאי לכם להסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין במרכז. מבית חברת טדי שמאים וניהול בע"מ מסבירים שמרכז הארץ, על פי ההגדרה, הנו הטבעת הפנימית ביותר של מטרופולין תל אביב. 

מדובר ברצף העירוני הגדול בישראל שכולל בתוכו את הערים והיישובים תל אביב (הגלעין), חולון, בת ים, ראשון לציון, רמת גן, בני ברק, גבעתיים, אזור, רמת השרון ועוד. אזור המרכז מתאפיין בשנים האחרונות בשינויים תכנוניים מהותיים, המשפיעים ישירות על שווי המקרקעין. 

ביצוע עסקאות מקרקעין ללא בקיאות מלאה בתחום ובכל השינויים שחלים בתכניות העירוניות, עלול להוביל להפסדים כספיים ואו הוצאות בלתי מתוכננות שמסתכמות במאות אלפי שקלים.

שינויים התכנוניים בתל אביב

אחד הנושאים שבהם נתקלים שמאי מקרקעין במרכז באופן תדיר נוגע לרכישת נכסים שנבנו או הוסבו ללא היתר (כמו לדוגמה הסבת חדרי כביסה חדרי שירות ומחסנים לדירות), כשהתופעה שכיחה במיוחד בעיר תל אביב. בהקשר זה, חשוב להבהיר שמעבר לעניין הפלילי שבדבר, הבנקים יסרבו להעניק מימון לביצוע הרכישה. 

נושא נוסף, כאמור, הדורש ידע עדכני מתייחס לשינויים התכנוניים בתל אביב, בהם תכנית השימור החדשה תא/ 2650 ב' שנועדה לשמר את המורשת האדריכלית של עיר תל אביב וכלולים בה מעל ל- 1,000 מבנים לשימור, תכנית הרבעים, תכנית המתאר המקומית הכוללנית ת"א/5000 וכן הלאה. מטרתה של תכנית המתאר ת"א/5000 היא להתוות לטווח הארוך את מדיניות התכנון העירונית, ויש בה היבטים רבים המשפיעים על הפיתוח הפיזי ושווי הנכסים בעיר.

סמיכות לצירי תחבורה (מערכת הסעת ההמונים)

שמאי מקרקעין במרכז נדרש לקחת בחשבון את כלל התמורות השמאיות והכלכליות שחלות על הנכס שאותו נתבקש להעריך, ומאידך גם את הסיכונים הנגזרים ממכלול שינויים בכוחות השוק. כשמדובר בהערכת דירות מגורים, יש להתייחס למכלול רחב של גורמים שונים, כמו סמיכות לצירי תחבורה (מערכת הסעת ההמונים), מוקדי תעסוקה, מרכזי עסקים, מרכזי קניות, מוסדות חינוך, פארקים, גנים ציבוריים וכיוצא בזה. 

מטבע הדברים, הסמיכות והנגישות הגבוהה אל המוקדים הללו מקפיצה משמעותית את שווי הנכסים. בעניין זה, ראוי לציין שבשנים האחרונות משקיעה המדינה משאבים רבים בפיתוח תחבורה ציבורית מודרנית ומערכת מתקדמת להסעת המונים. הקרבה אל תוואי הרכבת הקלה טומן באמתחתו שיפור תחבורתי ויתרונות לא מבוטלים, אך מאידך גם עשוי לפגוע בחלק מהמקרים בשווי הנכסים. לפיכך, יש לבדוק כל עסקה בצורה פרטנית, תוך ניתוח השפעת כלל המרכיבים.

חשיבות ההסתייעות בשירותיו של שמאי מקרקעין במרכז

מתעתדים לרכוש דירה בתל אביב? למכור נכס מסחרי בראשון לציון? לרכוש קרקע חקלאית להפשרה בהרצליה? בנסיבות הללו כדאי לכם להסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין במרכז. מבית חברת טדי שמאים וניהול בע"מ מסבירים שמרכז הארץ, על פי ההגדרה, הנו הטבעת הפנימית ביותר של מטרופולין תל אביב. 

מדובר ברצף העירוני הגדול בישראל שכולל בתוכו את הערים והיישובים תל אביב (הגלעין), חולון, בת ים, ראשון לציון, רמת גן, בני ברק, גבעתיים, אזור, רמת השרון ועוד. אזור המרכז מתאפיין בשנים האחרונות בשינויים תכנוניים מהותיים, המשפיעים ישירות על שווי המקרקעין. 

ביצוע עסקאות מקרקעין ללא בקיאות מלאה בתחום ובכל השינויים שחלים בתכניות העירוניות, עלול להוביל להפסדים כספיים ואו הוצאות בלתי מתוכננות שמסתכמות במאות אלפי שקלים.

שינויים התכנוניים בתל אביב

אחד הנושאים שבהם נתקלים שמאי מקרקעין במרכז באופן תדיר נוגע לרכישת נכסים שנבנו או הוסבו ללא היתר (כמו לדוגמה הסבת חדרי כביסה חדרי שירות ומחסנים לדירות), כשהתופעה שכיחה במיוחד בעיר תל אביב. בהקשר זה, חשוב להבהיר שמעבר לעניין הפלילי שבדבר, הבנקים יסרבו להעניק מימון לביצוע הרכישה. 

נושא נוסף, כאמור, הדורש ידע עדכני מתייחס לשינויים התכנוניים בתל אביב, בהם תכנית השימור החדשה תא/ 2650 ב' שנועדה לשמר את המורשת האדריכלית של עיר תל אביב וכלולים בה מעל ל- 1,000 מבנים לשימור, תכנית הרבעים, תכנית המתאר המקומית הכוללנית ת"א/5000 וכן הלאה. מטרתה של תכנית המתאר ת"א/5000 היא להתוות לטווח הארוך את מדיניות התכנון העירונית, ויש בה היבטים רבים המשפיעים על הפיתוח הפיזי ושווי הנכסים בעיר.

סמיכות לצירי תחבורה (מערכת הסעת ההמונים)

שמאי מקרקעין במרכז נדרש לקחת בחשבון את כלל התמורות השמאיות והכלכליות שחלות על הנכס שאותו נתבקש להעריך, ומאידך גם את הסיכונים הנגזרים ממכלול שינויים בכוחות השוק. כשמדובר בהערכת דירות מגורים, יש להתייחס למכלול רחב של גורמים שונים, כמו סמיכות לצירי תחבורה (מערכת הסעת ההמונים), מוקדי תעסוקה, מרכזי עסקים, מרכזי קניות, מוסדות חינוך, פארקים, גנים ציבוריים וכיוצא בזה. 

מטבע הדברים, הסמיכות והנגישות הגבוהה אל המוקדים הללו מקפיצה משמעותית את שווי הנכסים. בעניין זה, ראוי לציין שבשנים האחרונות משקיעה המדינה משאבים רבים בפיתוח תחבורה ציבורית מודרנית ומערכת מתקדמת להסעת המונים. הקרבה אל תוואי הרכבת הקלה טומן באמתחתו שיפור תחבורתי ויתרונות לא מבוטלים, אך מאידך גם עשוי לפגוע בחלק מהמקרים בשווי הנכסים. לפיכך, יש לבדוק כל עסקה בצורה פרטנית, תוך ניתוח השפעת כלל המרכיבים.

מבצעים עסקת נדל"ן בגוש דן? מוטב שתיעזרו בשירותיו של שמאי מקרקעין במרכז! 

שוקלים לעזוב את הפריפריה ולעבור להתגורר ברמת גן? לקנות קרקע חקלאית להפשרה ברמת השרון? לפתוח משרד בחולון? למכור מגרש בנס ציונה? בכול הנסיבות הללו, מוטב שתיוועצו ותיעזרו בשירותיו של שמאי מקרקעין במרכז! מבית חברת טדי שמאות וניהול מציינים שגוש דן הנו אגד ערים שבמרכזו שוכנת העיר תל אביב-יפו (מוגדר גם כמטרופולין תל אביב).

קיימות כמה הגדרות לתיחום שטחו של גוש דן, כשאחת הרווחות והמקובלות ביותר בישראל היא זו של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המחלקת את שטחו של גוש דן לשלוש טבעות (טבעת פנימית, תיכונה וחיצונית), על פי למיקומם הגאוגרפי של הערים והיישובים ביחס לעיר האם תל אביב ורמת הזיקה אליה.

איך להימנע מלכתחילה היקלעות לתרחישים בלתי צפויים בעסקאות נדל"ן?

בשנים האחרונות נעשו באזור המרכז שינויים תכנוניים רבים, שינויים מהותיים שיש להם השלכות לא מבוטלות על שווי המקרקעין. אי לכך, כדאי בכול עסקת נדל"ן בגוש דן להיות מלווים על ידי שמאי מקרקעין במרכז, מה שעשוי למנוע מלכתחילה היקלעות לתרחישים בלתי צפויים ולא סימפתיים, המתבטאים בהפסד של עשרות אלפי שקלים, ולעתים אף יותר. 

דוגמאות נפוצות כוללות, בין היתר, מכירה של נכסים במחיר הנמוך משוויים האמתי, רכישה של נכסים במחיר הגבוה משוויים הראלי, חדרי כביסה, מחסנים וחדרי שירות שהוסבו ללא היתר לדירות מגורים, נכסים שבוצעו בהם חריגות בנייה, או דרישה לתשלום דמי היוון מצד רשות מקרקעי ישראל במקרים שבהם חפצים במימוש זכויות הבנייה בהתאם לתכנית בניין עיר.

מחויבות לידע עדכני בכול הנוגע לשינויים התכנוניים הצפויים באזור הפעילות

תופעה שכיחה אחרת המוכרת היטב לשמאי מקרקעין במרכז היא השתלטות בעלי נכסים בקומות קרקע על שטחים ציבוריים ומכירת נכסיהם כדירות גן. ישנם גם מקרים ההפוכים של השתלטות בעלי נכסים בקומות העליונות על שטח הגג המשותף ומכירת נכסיהם כדירות גג. מבית חברת טדי שמאות וניהול מדגישים שמעבר לעניין הפלילי שבדבר, סביר להניח שבנסיבות הללו יסרבו לבקשת המשכנתה לצורך ביצוע הרכישה. 

באופן כללי מחויבים שמאי המקרקעין במרכז לידע עדכני בכול הנוגע לשינויים התכנוניים באזור הפעילות שלהם. בתל אביב, למשל, מחויב השמאי לבקיאות בכול הקשור לתכנית הרבעים, התכנית ת"א/5000, כמו גם התכנית לשימור המורשת האדריכלית. בהרצליה נדרש השמאי להכיר את התכנית הכוללנית הר/2350, ואילו בגבעתיים הוא נדרש להכיר את תכנית המתאר הכוללנית 2040. 

רוכשים דירה בתל אביב? פותחים משרד בחולון? הסתייעו בשמאי מקרקעין במרכז! 

בין אם הנכם שוקלים להעתיק את מקום מגוריכם מהפריפריה לתל אביב, למכור דירה בבת ים, לרכוש קרקע חקלאית להפשרה בנס ציונה או לפתוח משרד בגבעתיים, בין כך ובין כך, מומלץ שתסתייעו במהלך ביצוע העסקה בשירותיו של שמאי מקרקעין במרכז! מבית חברת טדי שמאות וניהול מסבירים שגוש דן הנו אגד ערים, כשהעיר תל אביב ממוקמת במרכזו ומהווה כמעין גלעין העטוף ב- 3 טבעות של ערים ויישובים.

החלוקה לטבעות נעשית על פי הקרבה הגאוגרפית אל המטרופולין תל אביב ורמת האינטראקציה שמתקיימת בין היישובים בטבעות השונות לבין תל אביב. הטבעת הפנימית כוללת את ערים חולון, בת ים, רמת גן, בני ברק, גבעתיים ועוד. בטבעת התיכונה נמנות הערים ראשון לציון, פתח תקווה, נס ציונה, רעננה וכן הלאה.

מניעת תרחישים הכרוכים בהפסד של כסף רב ועגמת נפש

שמאי מקרקעין במרכז מדווחים כי בגוש דן מתרחשים בשנים האחרונות לא מעט שינויים תכנוניים מהותיים, ואלו יכולים להשפיע במידה משמעותית על שווי הנכסים. ליווי של שמאי מקרקעין לכול אורך תהליך ביצוע העסקה עשוי במקרים רבים למנוע תרחישים שונים הכרוכים בהפסד של עשרות ואף מאות אלפי שקלים ועגמת נפש לא מבוטלת. 

למשל, מכירת דירה במחיר הנמוך משווייה האמתי, רכישת נכס במחיר מופקע, או במקרה החמור יותר רכישת נכס שיש בו חריגות בנייה. תופעה נוספת הנחשבת לשכיחה מאוד בערי המרכז ובפרט בתל אביב היא הסבה ללא היתר של מרתפים, מחסנים וחדרי כביסה לדירות מגורים. ישנה גם תופעה של השתלטות בעלי נכסים על קרקע ציבורית או שטח המשותף לכלל בעלי הנכסים במבנה המגורים ומכירת הנכס כדירת גג או כדירת גן.

הסבות ללא היתר וחריגות בנייה

בהקשר זה, חשוב להבהיר שלא זו בלבד שעל פי חוק מדובר בעבירה פלילית ורוכש הנכס מחויב להרסו, אלא שגם הבנקים יסרבו לאשר לבעל הנכס את המשכנתה למימון הרכישה. באופן עקרוני, ישנם מקרים שבהם קיימת אפשרות להליך לגליזציה מול גורמי התכנון לצורך הסדרת הרישוי של חריגת הבניה, ההליך מורכב וממושך ועלול להסתכם בעלויות של עשרות אלפי שקלים. 

ניתן להימנע מלכתחילה מהכנסת ראש בריא למיטה חולה על ידי הסתייעות בשמאי מקרקעין במרכז שאחד מתפקידיו העיקריים הוא בדיקת היתר הבנייה והשוואתו למצב הנתון בשטח, זאת כדי לוודא שקיימת התאמה מלאה. ככלל, שמאי מקרקעין מחויב לידע עדכני בכול הקשור לשינויים התכנוניים באזור שבו ממוקם הנכס על כל השפעות שונות על שווי המקרקעין, הין אם מבחינת זכויות בנייה, קרבה לתחנת הרכבת הקלה, מיסים והיטלים החלים על הנכס וכיו"ב.