חשיבות הערכת שמאי מקרקעין במכרזי מחיר למשתכן

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. חשיבות הערכת שמאי מקרקעין במכרזי מחיר למשתכן

האמונה הרווחת היא שהגרלת דירה במחיר למשתכן מהווה הזדמנות פז לרכישת דירה זולה יותר בהשוואה לדירות דומות בשוק הפרטי. אי לכך, לכאורה אין הצדקה לביצוע הערכת שמאי, שהרי בכול מקרה נמכרת הדירה במחיר שהנו נמוך משוויה האמתי. אז זהו, שלא בהכרח, ולא תמיד מציעה התכנית דיור במחיר המשתלם ביותר. 

הערכת שמאי, בנסיבות הללו, תאפשר לכם לבדוק האם רכישת הדירה בפרויקט שבו זכיתם אכן כדאית. הסיבה לכך היא שקיימים כמה פרמטרים שבהם שונה תמחור הדירות במכרזי מחיר למשתכן מהתמחור של הדירות בשוק הפרטי. כנגזרת מכך, לא פעם קורה שעלות הדירה בפרויקט מחיר למשתכן איננה נמוכה משמעותית מזו הנרכשת בשוק הפרטי, ולעתים אף משתווה לה.

ההבדלים בתמחור ביחס לקומה שבה ממוקמת הדירה

אז מהם ההבדלים בתמחור הדירות בין פרויקט מחיר למשתכן לבין השוק הפרטי? מבית חברת טדי שמאות וניהול בע"מ מסבירים שאחד מההבדלים הבולטים בתמחור מתייחס לקומה שבה ממוקמת הדירה. 

בשוק הפרטי, ככול שדירה ממוקמת בקומה גבוהה יותר, כך גם השווי שלה עולה. מאידך, בפרויקטים של מחיר למשתכן, אין תלות בין גובה הקומה לעלות הדירה, כלומר גובה הקומה אינו מהווה גורם המשפיע על מחירה של הדירה. 

המשמעות היא שבמקרים שבהם ניתנת לרוכשים אופציית בחירה בין מספר דירות זהות הנמצאות בקומות שונות, מוטב לבחור בדירה בקומה הגבוהה ביותר, שאז ההנחה ביחס לשוק הפרטי הנה משמעותית יותר. זוהי דוגמה קלסית לחשיבות הערכת שמאי במכרזי מחיר למשתכן.

ההבדלים בשיטת התמחור לפי מטר מרובע 

דוגמה נוספת לחשיבות ההסתייעות בהערכת שמאי בפרויקטים של מחיר למשתכן נוגעת לתמחור הגינות בדירות קרקע. בשוק הדירות הפרטי, מחיר הגינה לפי מטר מרובע הולך ופוחת ככול שהיא גדולה יותר. במכרזי מחיר למשתכן, לעומת זאת, מחיר הגינה למטר מרובע נותר קבוע ללא תלות בגודל הגינה. 

המשמעות היא שככול והגינה בדירת הקרקע במכרז מחיר למשתכן גדולה, כך העסקה הופכת לאטרקטיבית פחות ביחס לשוק הפרטי. הדבר נכון גם לגבי שיטת תמחור הדירות לפי מטר מרובע. בשוק הפרטי יורד המחיר למטר מרובע ככול שהדירה גדולה יותר, בעוד שבתכנית מחיר למשתכן, המחיר למ"ר נותר קבוע ואינו מושפע מגודל הדירה. 

למשל, אם מחיר דירה למ"ר הוא 25,000 ₪, דירת 50 מ"ר תעלה כמיליון וחצי ₪. דירת 100 מ"ר באותו המיזם עשויה לעלות כשני מיליון ו- 800 אלף ₪ בשוק הפרטי, בעוד שבמכרז מחיר למשתכן, עלותה לא תפחת משלושה מיליון ₪.