מתעתדים לבצע עסקת נדל"ן? כדאי שתסתייעו בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. מתעתדים לבצע עסקת נדל"ן? כדאי שתסתייעו בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך

שוקלים לבצע עסקת נדל"ן? סביר להניח שלא בכול יום הנכם נוהגים לרכוש ואו למכור נכס, וגם קרוב לוודאי שזוהי אחת מעסקאות הנדל"ן החשובות והמשמעותיות ביותר שאתם עתידים לבצע במהלך חייכם. לפיכך, כשמדובר בהערכת שווי של נכס, מוטב שלא להמר ולא לקנות חתול בשק, אלא ללכת על בטוח ולהסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך ובעל רישיון! 

אנשי הצוות המקצועי מבית חברת טדי שמאות וניהול בע"מ מציינים שניתן למצוא באתר של לשכת שמאי המקרקעין בישראל את רשימת השמאים שמוסמכים לעסוק במקצוע. מדדים נוספים להערכת מקצועיותם, איכויותיהם וניסיונם של שמאי המקרקעין כוללים חוות דעת והמלצות של לקוחות קודמים ופרויקטים עכשוויים שהם מלווים.

שיטות להערכת שווי נכס

עיסוקו המרכזי של שמאי מקרקעין הוא להעריך את שווי הנכס. עקרונית, כדאי לבצע הערכת שווי לנכס הן לצורך רכישה שכירת דירה והן בשעת מכירתה, זאת על מנת להבטיח שהמחיר שאנו דורשים בעדה איננו נמוך מידי ומאידך גם לא מופקע, שאז עלול המחיר להרתיע קונים פוטנציאליים. 

ישנן מספר שיטות להערכת שווי נכס, כשהנפוצה ביותר היא גישת ההשוואה המבוססת על עסקאות קודמות שנעשו עם נכסים דומים בסביבת הנכס, תוך התייחסות להבדלים הקיימים בין הנכס הנישום לנכסי ההשוואה וביצוע ההתאמות הנדרשות. ככלל, שמאי המקרקעין הוא הכתובת הנכונה והיחידה לחשיפת כל מידע רלוונטי ומהותי אודות הנכס שלאדם מן השורה אין את הכלים והיכולת לבדוק. 

סוגיית השמאות למשכנתה

מעבר להערכת שווי הנכס, תפקידו של שמאי מקרקעין הוא לבדוק אותו ממגוון היבטים נוספים. למשל, בהיבט המשפטי בודק השמאי האם האדם שמתיימר למכור לנו את הנכס אכן רשום כבעליו החוקיים, האם הוא רשום במנהל המקרקעין ואו יש עליו שעבוד. 

בדיקות נוספות כוללות גם היתר בנייה והתאמה של התכניות למצב הנתון בשטח (דהיינו, אין חריגות בנייה), וכן בדיקה תכנונית לגבי זכויות הבניה בנכס, בדיקת סביבת הנכס לגבי תשתיות קיימות ותשתיות עתידיות בדיקת היטלים ומסים החלים על הנכס, בדיקה הנדסית וכן הלאה. בעניין זה, כדאי לתת את הדעת גם לסוגיית השמאות למשכנתה. 

רכישת דירה במחיר הגבוה משווייה הראלי, חריגות בניה, בעיות תכנוניות (דוגמת מחסן או חדר כביסה שהוסבו לדירת מגורים, הפקעות קרקע וכדומה), בעיות ברישום המשפטי וכיו"ב, כל אלו עשויים להתבטא בסירוב הבנק לבקשת המשכנתה או אישור להלוואה בסכום מופחת.

למה חייבים שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה?

הנתונים הסטטיסטיים מראים כי רכישת דירה נמנית ברשימת עסקאות הנדל"ן המשמעותיות והגדולות ביותר שעשוי הישראלי לבצע לאורך חייו. כל מי שרכש דירה בעבר מטיב לדעת שמעבר להוצאות הקשורות לרכישה עצמה, כרוכה העסקה בהוצאות נלוות נוספות, החל משכר טרחה לעורך דין ומתווך, דרך בדיקות בדק בית, וכלה בהיטלים, מסים, שיפוצים וכיוצא בזה. 

יתכן וההוצאות הרבות המלוות לעסקת הנדל"ן הן הסיבה המרכזית לכך שחלק לא מבוטל מקרב הישראלים אינו מסתייע בשמאי מקרקעין בטרם החתימה על חוזה הרכישה. מבית חברת טדי שמאות וניהול מציינים שתפקידו העיקרי של שמאי המקרקעין בא אמנם לביטוי בהערכת שווי הנכס, אלא שמלבד בדיקה זו, הוא בוחן את הנכס ממגוון היבטים חשובים.

מכלול נושאים שחובה לבדוק בטרם רכישת נכס מקרקעין

באופן עקרוני ישנם מכלול נושאים שחובה לבדוק בטרם רכישת נכס מקרקעין, שאחד החשובים שבהם נוגע להיבט המשפטי והקנייני (רישום הנכס כהלכה על שם אלו המתיימרים להיות בעלי הזכויות בו, שעבוד של הנכס, תקנון לבניין המשותף ועוד). 

בדיקה נוספת שמבצע שמאי מקרקעין עוסקת בהיתר הבנייה (התאמה בין תכניות הבניה המאושרות על פי ייעוד הקרקע בתכנית בניין עיר והוראות הבניה לבין המצב הנתון בשטח ושאין חריגות בנייה). 

בהיבט התכנוני סוקר השמאי את זכויות הבניה, השימושים בנכס, הפקעות מתוכננות, תכניות בהפקדה שעשויות להוביל לתוספת זכויות בניה, כמו גם את התכנון בסביבת הנכס (כגון גורד שחקים שעתיד להיבנות מול דירה שמשקיפה אל הים, כביש מרכזי מתוכנן שמאפשר נגישות או מרכז מסחרי העלול לפגוע בשווי הנכס בעקבות יצירת מטרד רעש).

הערכת שמאי למשכנתה

אפשר למנות אינספור מקרים של עגמת נפש שהיו ניתנים למניעה מלכתחילה לו הזמינו הרוכשים שמאי מקרקעין מטעמם כדי לבדוק את הנכס בטרם החתימה על החוזה. אחת מהדוגמאות היא של זוג צעיר אשר החליט להגשים חלום ולרכוש בית. 

לאחר מאמצים רבים הצליחו בני הזוג לגייס הון עצמי וחתמו על חוזה לרכישת פנטהאוז נאה ומשופץ. בשלב הבא פנו בני הזוג אל הבנק לקבלת משכנתה על יתרת הסכום. הבנק שלח שמאי מקרקעין מטעמו, זאת במטרה לוודא שקיימת התאמה בין שווי הנכס על פי הערכתו לזה שבחוזה הרכישה. 

לתדהמתם של בני הזוג, שמאי הבנק גילה שהמפלס המתחבר אל הגג מהווה בעצם חריגת בניה, היות ואינו כלול בתכנית הבניה המאושרת. על רקע הממצאים, סירב הבנק לאשר לבני הזוג את מלוא המימון הנדרש, והם נאלצו לבטל את העסקה.