המדריך המלא: דברים שכול שמאי מקרקעין במרכז נדרש לדעת

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. המדריך המלא: דברים שכול שמאי מקרקעין במרכז נדרש לדעת

מרכז הארץ מאגד בתוכו את ערי המעגל הראשון של הטבעת הפנימית המכונה "מטרופולין תל אביב". ערי המרכז מהוות את הרצף העירוני הגדול בישראל, שכולל בין השאר את תל אביב, ראשון לציון, חולון, בת ים, בני ברק, רמת גן, יהוד, אור יהודה, הרצליה, פתח תקווה, רמת השרון וכן הלאה. באזור המרכז מתחוללים לאחרונה מגוון שינויים תכנוניים בעלי השלכות משמעותיות על שווי המקרקעין. 

שמאי מקרקעין במרכז נדרש להיות במעקב מתמיד אחר כל השינויים המהותיים בתכניות העירוניות והקרקעות כדי להיוותר עדכני, מאחר ומידע עלול להסתכם בהפסדים של מאות אלפי שקלים או יותר, כמו עסקאות מקרקעין במחיר הנמוך מערכן בשוק או רכישות של מקרקעין ללא בקיאות בנהלי רשות מקרקעי ישראל, מה שעלול להסתכם בעלויות לא מתוכננות בשלב מימוש זכויות הבנייה.

השינויים התכנוניים המשפיעים על שווי הנכסים בתל אביב

אנשי הצוות המקצועי מבית טדי שמאים מציינים ששמאי מקרקעין במרכז מחויב בבקיאות בכול השינויים התכנוניים המשפיעים על שווי הנכסים באזור. בתל אביב, לדוגמה, נדרש שמאי המקרקעין לידע עדכני בנוגע לתכניות השימור של העיר והקריטריונים שהוגדרו על ידי העירייה לתוספות בנייה בפרויקטים של בתים לשימור והתחדשות עירונית. 

עליו להכיר את המגבלות על הנכסים הכלולים בפרויקט לשימור המורשת האדריכלית של העיר בהקשר להליך הפרוצדורלי הכרוך בהנפקת היתר בנייה, ניוד זכויות בנייה, שינוי חזיתות וכדומה. שמאי המקרקעין בת"א נדרש גם להיכרות מלאה עם "תכנית הרובעים" וחלוקתה החדשה וכן את הוראות הבינוי והמדיניות התכנונית של הוועדה המקומית הנקבעות בהתאם לאופי הסביבה וצביונה.

השלכות פיתוח תוואי מערכת תחבורה ציבורית מתקדמת להסעת ההמונים (הרכבת הקלה)

באופן כללי, שוויים של הנכסים בתל אביב גבוה ביחס לערי ישראל האחרות, כאשר כל טעות או סטייה בהערכה עלול להוביל להפסדים גבוהים. בשל ריבוי תכניות התב"ע על כול זכויות הבנייה המוקנות מתוקפן, מחויב כול שמאי מקרקעין במרכז לבצע את הערכתו בזהירות רבה, תוך כדי חקירה יסודית ומעמיקה. 

בראשון לציון נדרש שמאי המקרקעין להתמצאות בכלל התמורות השמאיות הכלכליות שחלות על האזור, ובכלל זה תכנית "מתחם האלף", תכניות להתחדשות העירונית ושינויים בכוחות השוק על כלל הסיכונים והסיכויים הנגזרים מהם. 

בחולון נדרש שמאי מקרקעין לבקיאות מלאה בשינויים התכנוניים העתידיים בעיר, תוך התמקדות בפיתוח תוואי מערכת תחבורה ציבורית מתקדמת להסעת ההמונים (הרכבת הקלה) ובמקביל גם בהתחדשות וההתפתחות של מרכזי התעשייה והמסחר על מכלול ההשפעות הכלכליות הנובעות מכך. 

קווים לדמותו של שמאי מקרקעין במרכז! 

מתכננים למכור דירה בתל אביב ולעבור להתגורר בחולון? לפתוח משרד בהרצליה? למכור מגרש בנס ציונה? לקנות קרקע חקלאית להפשרה ברעננה? בין כך ובין כך, מוטב שתשכרו את שירותיו של שמאי מקרקעין במרכז שיילווה אתכם לכול אורך תהליך ביצוע העסקה! אנשי הצוות המקצועי מבית חברת טדי שמאים מציינים שגוש דן הוא אגד ערים, כשבמרכזו שוכנת העיר תל אביב-יפו (הגלעין). 

העיר תל אביב עטופה במעין 3 טבעות של ערים, כשהחלוקה נעשית הן בהיבט של קרבה גאוגרפית למטרופולין תל אביב והן מבחינת האינטראקציה וקשרי הגומלין שמתקיימים בין קצות המטרופולין למרכזו. בטבעת הפנימית כלולות רמת גן, גבעתיים, חולון, בני ברק, בת ים, הרצליה, קריית אונו וערים נוספות.

שינויים תכנוניים מהותיים העשויים להשפיע על שווי הנכסים

בשנים האחרונות חלו בגוש דן שינויים תכנוניים מהותיים רבים, ואלו עשויים לא פעם להשפיע במידה ניכרת על שווי הנכסים. ההסתייעות בשירותיו של שמאי מקרקעין במרכז מונעת לעתים קרובות תרחישים שבהם נמכרים נכסים במחיר הנמוך משמעותית משוויים האמתי ולחסוך לבעלי נכסים הפסד של מאות אלפי שקלים או יותר. 

מנגד, יכול הייעוץ למנוע מהרוכשים היקלעות למצב בלתי צפוי שבו הם נדרשים לשלם סכומי כסף לא מבוטלים (דמי היון) בהגיעם לממש זכויות בנייה על פי התכנון העירוני. לדוגמה, במהלך רכישת נכס בעיר תל אביב, חשוב לתת את הדעת לתכנית השימור תא/2650/ב, העוסקת בהגדרת המגבלות החלות על מבנים ואתרים במסגרת שימור המורשת האדריכלית.

התייחסות לכלל התמורות הכלכליות והסיכונים הנגזרים מהשינויים בכוחות השוק

בתכנית השימור תא/2650/ב ישנן מגבלות הקשורות לתוספות בנייה, שינוי חזיתות, ניוד זכויות בנייה וכיו"ב, וכן פירוט הליכים הנדרשים להנפקת היתרי בנייה. שמאי מקרקעין במרכז מחויב להיות בקיא ומעודכן גם בתכניות השונות להתחדשות עירונית. 

כמו למשל, לתכנית המתאר המקומית הכוללנית תא/5000, תכנית מתחם האלף במערב ראשון לציון, פרויקט התחנה המרכזית החדשה שעתידה לקום בפתח תקווה, התכנית שהופקדה לאחרונה להכפלת העיר רמת גן, תכנית המִתאר הכוללנית ח/2040 בעיר חולון וכן הלאה. 

בנסיבות הללו נדרשים שמאי המקרקעין להתייחס לכלל התמורות הכלכליות והשמאיות שחלות על הנכס הספציפי, ומנגד להעריך גם את כלל הסיכונים הנגזרים מהשינויים בכוחות השוק, כגון סמיכות לצירי תחבורה, מוקדי תעסוקה, מרכזי קניות ועסקים, כמו גם מוסדות חינוך, מבני ציבור, גנים ציבוריים ועוד.