מצאתם בית במחיר מציאה? חשיבות הערכת שמאי לדירה בטרם רכישה

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. מצאתם בית במחיר מציאה? חשיבות הערכת שמאי לדירה בטרם רכישה

אדם שחיפש דירה להשקעה בתל אביב, נתקל באתר של משרד תיווך כלשהו בדירה זעירה שנראית מצוין וממוקמת במקום מעולה, ואף על פי כן היה מחירה נמוך ב- 25% משווי השוק שלה. האדם סבר שמזלו שפר עליו ומיהר "להריץ את העניינים", אולם רגע לפני החתימה על חוזה הרכישה הצליחה רעייתו לשכנעו לבצע הערכת שמאי לדירה. 

בדיעבד התברר שהדירה המדהימה באזור הלוהט של תל אביב היא על פי הרישומים מחסן. אנשי הצוות המקצועי מבית טדי שמאים מציינים שלפי ההערכות קיימים בגוש דן למעלה מ- 10,000 נכסים המסווגים כמחסנים אך מתפקדים כדירות. תרחיש זה הנו אחד מיני רבים, ולא אחת קורה שדירה הנדמית כעסקה אטרקטיבית מתגלה כנכס בעייתי. בעניין אחר - אם מעוניינים לחסוך כסף, לניר אנרגיה מציעים מערכת סולארית ביתית - פיתרון ירוק וחסכוני, כך תוכלו לייצר חשמל בעצמכם ולחסוך כסף.

דו"ח בעל אופי משפטי

זה יכול להיות נכס שנבנה באופן בלתי חוקי, נכס שיש עליו שעבוד, נכס עם בעיות בעלות, ששוויו האמתי נמוך משמעותית ממה שדורש הבעלים, או כזה המתאפיין בליקויי בנייה, חריגות בנייה וכן הלאה. בכול המצבים הללו, עשויה הערכת שמאי לדירה לא רק לספק את שווייה האמתי לפני ביצוע הרכישה, אלא גם לחסוך הרבה כסף ועגמת נפש. ל

הערכת שווי הנכס כוללת הפקת דו"ח שמפורטים בו כל הנתונים, הממצאים והניתוחים הדו"ח בעל אופי משפטי, ולפיכך ניתן לעשות בו שימוש כאמצעי לניהול משא ומתן מול בעל הנכס, מול הבנקים בשלב נטילת המשכנתה, מול רשות המיסים, לצורך בוררויות בבתי המשפט במקרים של גירושים, פירוק שיתוף במקרקעין, קבלת עיזבונות, חלוקת ירושה וכן הלאה.

מה בודק שמאי המקרקעין?

הערכת שווי הנכס איננה מסתכמת בהשוואה אל נכסים דומים או עסקאות קודמות שנעשו בסביבת הנכס. הערכת שמאי לדירה חולשת, למעשה, על מגוון רחב של תחומים שונים כגון חקיקה, הנדסה, כלכלה, דיני מיסים ומקרקעין יסודות הבניה ועוד. 

בהיבט המשפטי בודק שמאי המקרקעין מי הבעלים החוקיים, כיצד רשום הנכס במנהל המקרקעין, האם יש עליו שעבוד וכדומה. במחלקת הרישוי והבניה שברשות המוניציפלית נבדק היתר הבנייה של הנכס ומושווה למצב הנתון בשטח כדי לבחון האם קיימות בו חריגות בנייה. כמו כן בודק השמאי האם קיימות בנכס זכויות בניה, מה שמאפשר את הרחבתו בטווח העתידי. 

בדיקת תב"ע יכולה לספק מידע בנוגע לתשתיות קיימות ותכניות עתידיות, ולמנוע תרחישים כמו רכישת דירה במקום שקט מול נוף אקזוטי עוצר נשימה מבלי לדעת שבטווח העתידי מתוכננים להיבנות בסמוך כבישים סואנים, מוסדות חינוך או גורדי שחקים שיסתירו את הנוף.