שמאי מקרקעין וחריגות בנייה – מה חשוב לדעת

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. שמאי מקרקעין וחריגות בנייה – מה חשוב לדעת

אחד מהנושאים שנתפסים כבעלי חשיבות מכרעת בעולם הנדל"ן נוגע לחריגות בניה. יחד עם זאת, על אף האבסורד, בחלק גדול מהעסקאות זוכה נושא זה להתייחסות נמוכה מאוד אם בכלל. הדבר משול לרכב משומש שמתעתדים לרכוש בסכום שאינו עולה על כמה עשרות אלפי שקלים. לאחר איתור הרכב שעומד בתקציב והצרכים, נהוג לקחת אותו לבדיקה מקצועית במוסך. 

כך קורה שאדם משקיע בממוצע כ- 1,000 שקלים כדי לוודא שהרכב תקין ושלא שם את כספו על קרן הצבי, בעוד שכשהדבר נוגע לנכס שאדם עומד לרכוש במיליוני שקלים, הוא על פי רוב מוותר על בדיקה של שמאי מקרקעין. מבית חברת טדי שמאים מציינים שרבים סבורים שעבודתו של שמאי המקרקעין מסתכמת בהערכת שווי לנכסים, בעוד שבפועל יש לו מגוון תפקידים משמעותיים.

יציאה מנקודת הנחה שהנכס חוקי

אחד התחומים ששמאי מקרקעין חולש עליהם נוגע לחוקיות הנכס וחריגות בניה. גורמים נוספים המחויבים בבדיקה בטרם רכישת דירה הם המצב הקנייני והמשפטי של הנכס, ייעוד השימוש בו וזכויות בנייה. מאחר ועבירות בנייה מסווגות בחוק כעבירות חמורות שהעונשין עליהן מסתכמים בצווי הריסה וקנסות גבוהים, רבים מקרב הרוכשים יוצאים מנקודת הנחה שהנכס חוקי. 

ישנם גם רוכשים שמסתפקים בכך שבהסכם שנערך בין עורכי הדין של שני הצדדים ישנה הצהרה לגבי חוקיות הנכס, מתוך הנחה שההצהרה מהווה אסמכתה בעלת תוקף משפטי. המציאות בשטח מלמדת שעורכי הדין אינם נוהגים לשלוח אל הנכס שמאי מטעמם כדי שיבדוק אותו באופן פיזי ובצורה יסודית, אלא אם מדובר בדרישה מפורשת מצד הלקוח, כך שלא אחת קורה שרוכשים נכס שקיימות בו חריגות הבנייה.

מחסן שהוסב לדירת קרקע ודירת גג על השטח המשותף לכלל הדיירים 

ניתן למנות אינספור מקרים של נכסים המתגלגלים בשוק מקונה למוכר באין מפריע על אף חריגות הבנייה, כמו מרפסת שירות שמבחינה קניינית שייכת בכלל לדירה הסמוכה, נכס שיועד לשמש כמחסן על פי היתר הבנייה שבתיק הבניין והוסב שלא כחוק לדירת קרקע, כמו גם דירות גג ודירות גן בבנייני מגורים על השטח המשותף לכלל הדיירים וכן הלאה. 

הזמנת שמאי מקרקעין מוסמך לצורך בדיקת הנכס בטרם החתימה מול המוכר על החוזה עשויה למנוע מראש תרחישים מסוג זה. בעניין זה חשוב להדגיש שלא זו בלבד חריגות בנייה משפיעות על שווי הנכס באופן דרמטי, אלא גם על קבלת אישור מהעירייה לצורך העברת בעלות על שם הרוכש, וכן על האפשרות לקבל משכנתה מהבנק, תשלומים בגין חריגות הבנייה, שימוש עתידי בנכס וכיוצא בזה.